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萬科星城從5.8萬到3.6萬!沙井房價跌回5年前?深圳灣卻穩(wěn)站15萬+

深圳樓市的分化,現(xiàn)在已經(jīng)到什么程度了?有人說核心區(qū)房價沒跌,有人卻在遠(yuǎn)郊遭遇虧損,這兩種說法其實(shí)都指向了同一個事實(shí) —— 市場早已不是 “一刀切” 的狀態(tài)。

國家統(tǒng)計(jì)局 9 月 15 日的數(shù)據(jù)出來了,8 月深圳二手住宅成交價環(huán)比降 0.8%,同比降幅收窄到 1.9%。但光看這個數(shù)可能會誤判,深圳中原研究中心的月報里有個細(xì)節(jié)很關(guān)鍵,8 月二手房掛牌價和成交價的價差還維持在 12% 左右。就拿我看到的兩個案例來說,深圳灣一套掛牌 580 萬的房子,最后 510.4 萬成交了;沙井一套 400 萬的掛牌房,實(shí)際賣了 352 萬。掛牌價和成交價的差距,比想象中更大。

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房貸利率的變化也挺值得琢磨。5 月首套商貸利率調(diào)到 3.15%,9 月新政又取消了首套二套的利率區(qū)分,銀行能自主定價。可就算利率松了,租金和房貸的倒掛問題還是沒解決。一套 300 萬的房子,月租金大概 5200 元,30 年期商貸月供卻要 1.3 萬,每個月得貼近 8000 元。說實(shí)話,這樣的現(xiàn)金流壓力,普通家庭很難扛住。

區(qū)域之間的房價鴻溝,真的讓人驚訝。8 月全市新房成交均價 52169 元 /㎡,環(huán)比降了 3.3%,但深圳灣 1 號的掛牌均價還穩(wěn)在 15.8 萬 /㎡,恒裕濱城也有 15.2 萬 /㎡。反觀沙井,萬科星城 8 月成交價 3.6 萬 /㎡,拾悅城 3.58 萬 /㎡,和 2021 年 5.8 萬 /㎡的峰值比,跌幅超 39%。接觸過的購房者說,當(dāng)年信了金融中心的規(guī)劃才買的,現(xiàn)在配套沒跟上,首付直接縮水超過三成。

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9 月 5 日的新政確實(shí)攪動了市場,但反應(yīng)很不一樣。羅湖區(qū)、寶安部分區(qū)域不限購套數(shù),鹽田、大鵬甚至不用審核購房資格,可熱度集中在核心區(qū)。南山、福田的低總價學(xué)區(qū)房咨詢量漲了 40%,光明觀玥名邸開盤去化近九成,福田新世界香蜜四季家園去化也有 83%。但沙井、光明的新房庫存還是壓得慌,截至 8 月末,深圳新房存量 336.1 萬平方米,寶安新區(qū)就占了 120.6 萬㎡,去化要 12.3 個月。

普通人該不該抄底?先算筆工資賬吧。深圳職工月工資中位數(shù) 11423 元,兩口子加起來大概 2.28 萬,房貸最多能承受 1.14 萬。但一套 70 平米的房子,按 8 月均價算總價 365 萬,貸款 80% 后組合貸月供要 1.25 萬,已經(jīng)超了承受上限。這種情況下,沖動下手風(fēng)險太高。

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說到抗跌的房子,產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)、地鐵這三個因素還是繞不開。南山科技園周邊,每平方公里產(chǎn)值超 40 億,房價抗跌性確實(shí)強(qiáng)。地鐵 11 號線沿線的二手房成交周期平均 98 天,后海站附近甚至只要 92 天,流動性比非地鐵房好太多。不過就算是深圳灣學(xué)校的學(xué)區(qū)房,今年也跌了 5%-8%,只是跌幅比普通房子小而已。

新政帶來的 “金九” 熱度,能延續(xù)到 “銀十” 嗎?貝殼的數(shù)據(jù)顯示,新政后 23 天新房認(rèn)購量比之前漲了 35%,9 月二手住宅網(wǎng)簽也有 4200 套,日均同比漲 41%。但這種回暖能持續(xù)嗎?不好說。核心區(qū)的改善需求確實(shí)釋放了,但遠(yuǎn)郊的庫存和規(guī)劃落地問題,不是短期能解決的。有業(yè)內(nèi)朋友提到騰訊科興科學(xué)園的影響,這話雖然絕對了點(diǎn),但也點(diǎn)出了產(chǎn)業(yè)支撐的重要性 —— 沒有實(shí)打?qū)嵉膷徫?,房價很難穩(wěn)住。

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買房終究是大事,不是看幾個數(shù)據(jù)就能決定的。新政之下,是選核心區(qū)的 “穩(wěn)”,還是賭遠(yuǎn)郊的 “低”?這個問題,恐怕得每個人自己掂量。

#秋季圖文激勵計(jì)劃#
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