上海房價這事兒真能把人繞暈 —— 有人 6500 元 /㎡撿漏老房子，有人搶著買 12 萬 /㎡的新盤，同個城市里的魔幻反差，說實話比電視劇還戲劇。

虹口區(qū)涼城板塊的廣苑小區(qū)嚇我一跳。7 月一套二手房成交價居然才 34406 元 /㎡，這可是 1993 年的老小區(qū)啊，三年前隨便一套都能賣 64600 元 /㎡，跌幅硬生生超 30%。更夸張的在金山，58 同城 9 月數(shù)據(jù)顯示，文匯小區(qū)二手房均價才 7150 元 /㎡，有套 109㎡的三室一廳，房主當(dāng)初 108 萬沒賣，現(xiàn)在 78 萬就認(rèn)賠出手，算下來單價還不到 7200 元。這些房基本都是 20 年以上房齡的售后公房，沒電梯、配套舊，也就吸引預(yù)算有限的剛需。

寶山淞寶板塊的案例更具體。8 月成交的一套 35 平米 80 年代一居室，68 萬拿下，算上稅費首付才 14 萬。放在 2021 年，同戶型沒 130 萬根本想都別想。58 安居客 7 月數(shù)據(jù)挺能說明問題，300 萬以下房源成交占比一直在漲，首次購房者成了絕對主力。

轉(zhuǎn)頭看核心城區(qū)，那熱鬧勁兒完全不一樣。國家統(tǒng)計局 8 月數(shù)據(jù)挺有意思，上海新房價格同比漲 5.9%，環(huán)比漲 0.4%，居然是 70 個大中城市里唯一一個雙增長的。翻克而瑞 9 月報告發(fā)現(xiàn)，新房均價 80937 元 /㎡，但這背后全是豪宅撐場面 —— 成交前十里 5 個單價超 10 萬，嘉里金陵華庭都賣到 12.8 萬 /㎡了。

就連二手房，核心區(qū)也透著韌性。內(nèi)環(huán)內(nèi)的中遠(yuǎn)兩灣城，最近成交單價在 7.5 萬到 8.6 萬之間，雖然比 2022 年峰值低，但比去年底還是漲了些。安居客 7 月監(jiān)測到，長寧、松江等 5 個區(qū)掛牌價還在漲，長寧區(qū)漲了 2.1%。這么看，“核心抗跌、遠(yuǎn)郊筑底” 這話，比單純說漲或跌靠譜多了。

9 月二手房成交都到 1.8 萬套了，環(huán)比漲 3%，同比更是漲 27%。買的人沒少，只是都盯著性價比高的。加上保障房分流太明顯，截至 9 月上海都籌措了 58.2 萬套保障性租賃住房，松江茸悅佳苑剛?cè)胧校厴I(yè)生月租金才 2300 元起，年輕人自然不急著買房了。

高杠桿炒房的風(fēng)險也在冒頭。9 月上海法拍房掛拍 298 套，起拍總價 21.3 億元。浦東剛掛出的房源更狠，評估價 6.92 萬 /㎡，起拍價直接打七折，729 萬的房子 510 萬就能搶?？硕瘃R千里說得實在，現(xiàn)在買家都等著撿漏，沒性價比根本不出手。前幾天陪朋友看房還聊到，以前搶著要的高溢價房源，現(xiàn)在中介都懶得推。

但對剛需來說，這或許真是機會。松江科技園的程序員小林，我前陣剛跟他聊過。2023 年看的老房要 180 萬，現(xiàn)在同區(qū)域榮樂一村的 52㎡房源，9 月成交價 197.6 萬，單價 3.8 萬 /㎡。首付比之前少了好幾萬，月供也降了近 2000 元?！耙郧坝X得扎根上海是做夢，現(xiàn)在終于有盼頭了”，算完這筆賬他給我發(fā)了條朋友圈，那股踏實勁兒，很多在大城市打拼的人都懂。

中原地產(chǎn)盧文曦的判斷挺中肯，現(xiàn)在的分化其實是 “價值回歸”。地段差、房齡老的還在筑底，優(yōu)質(zhì)次新房相對抗跌。這不是樓市崩了，是告別 “閉眼買漲” 后的正常調(diào)整。不過這只是我的觀察，真的對嗎？可能每個人感受不一樣。

站在 2025 年秋天看，這場分化更像市場在自我凈化。房子不再是投機的籌碼，回歸居住本質(zhì)后，真正匹配需求的房源才顯價值。畢竟對大多數(shù)人來說，買房從來不是賭漲跌，是找個安穩(wěn)的家。

不過話說回來，遠(yuǎn)郊老破小和核心小面積，剛需該賭哪個？選前者怕繼續(xù)跌，選后者壓力大，這種糾結(jié)恐怕每個買房人都有。你會怎么選？歡迎聊聊你的看法 —— 畢竟適合自己的，才是最好的。