9月北京二手房網(wǎng)簽15531套，同比漲18.4%；國(guó)慶前兩天，中建·運(yùn)河玖院600組客戶擠爆售樓處；龍湖·觀萃甩出20套清盤特價(jià)房，金茂滿曜疊加3個(gè)99折——這是8月新政后，北京樓市交出的黃金周“成績(jī)單”。但在售樓處閃爍的促銷海報(bào)背后，計(jì)算器按鍵聲比節(jié)日音樂(lè)更密集：當(dāng)95折、97折成為標(biāo)配，所謂“回暖”，或許只是開(kāi)發(fā)商用利潤(rùn)換成交量的生存游戲，而購(gòu)房者正拎著旅游行李，在景區(qū)和售樓處之間算一筆精明賬。

一、新政后的“數(shù)據(jù)回暖”：網(wǎng)簽漲了，但折扣成了“硬通貨”

8月8日北京新政（五環(huán)外不限套數(shù)）像一顆石子，在樓市湖面激起了漣漪。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月前29天，北京二手房網(wǎng)簽量同比增18.4%，新房網(wǎng)簽面積同比增超兩成，創(chuàng)下二季度以來(lái)新高。中建·運(yùn)河玖院的網(wǎng)簽率更沖到78.5%，負(fù)責(zé)人直言“10月前兩日來(lái)訪600多組”，停車場(chǎng)下午5點(diǎn)就停滿了車。

但“回暖”的溫度計(jì)，其實(shí)插在折扣池里。大興某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)孫東算的賬很直白：“國(guó)慶額外99折+定金優(yōu)惠+按時(shí)首付，疊加后能到95折，確定買還能申請(qǐng)‘暗折’?！辈降凝埡び^萃更直接，20套特價(jià)房掛出“雙節(jié)97折”，朝陽(yáng)區(qū)金茂滿曜用“3個(gè)99折”吸引改善客群——這些數(shù)字背后，是開(kāi)發(fā)商的“價(jià)格換量”公式：折扣力度=來(lái)訪量=成交量。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊：新政后龍湖·觀萃周均成交量漲36%，但代價(jià)是“改善型客戶比例顯著上升”，不得不加推117㎡大戶型；金茂滿曜日均到訪量從50組漲到80組，但需要靠“送高奢香檳杯”“打卡贈(zèng)禮”來(lái)留住客戶。就像孫東說(shuō)的：“客戶不是沖折扣來(lái)的，但沒(méi)折扣，他們根本不會(huì)進(jìn)售樓處?！?/p>

二、購(gòu)房者的“黃金周博弈”：從景區(qū)趕場(chǎng)到樣板間算性價(jià)比

國(guó)慶假期的北京售樓處，上演著“旅游vs買房”的現(xiàn)實(shí)劇。有人像馮城，一邊在旅行路上刷樓盤信息，一邊和置業(yè)顧問(wèn)約好“回京就看房”；有人帶著全家老少，祖孫三代擠在樣板間里量尺寸——10月2日孫東所在的售樓處，7-8組客戶里，既有討論“五環(huán)內(nèi)vs五環(huán)外價(jià)差”的中年人，也有拿著戶型圖對(duì)比交通線路的年輕人。

這種“理性圍觀”戳破了“搶房潮”的假象。客戶們不再被標(biāo)語(yǔ)煽動(dòng)，而是拿著計(jì)算器算細(xì)節(jié)：大興項(xiàng)目的三居總價(jià)500萬(wàn)，95折后省25萬(wàn)，夠不夠覆蓋未來(lái)5年物業(yè)費(fèi)？金茂滿曜156㎡四居加推，和同區(qū)域133㎡戶型比，每平米貴3000元，值不值得為多一間房買單？就連開(kāi)發(fā)商的“小心機(jī)”也被看穿：中建·運(yùn)河玖院送大運(yùn)河船票，有人當(dāng)場(chǎng)問(wèn)“能不能折現(xiàn)抵房款”。

售樓員的工作狀態(tài)更能說(shuō)明問(wèn)題：從國(guó)慶前一周開(kāi)始，孫東和同事們就進(jìn)入“連軸轉(zhuǎn)”模式，每天營(yíng)業(yè)到晚上10點(diǎn)，“10月2日來(lái)了40組客戶，不算多，但5號(hào)以后返程高峰，估計(jì)會(huì)更忙”。這種“延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間換客戶時(shí)間”的策略，恰恰說(shuō)明：購(gòu)房者沒(méi)那么急，他們?cè)诘纫粋€(gè)“性價(jià)比臨界點(diǎn)”。

三、分化的市場(chǎng)：核心區(qū)熱賣與遠(yuǎn)郊“特價(jià)求生”

北京樓市的“回暖”從來(lái)不是全域沸騰，而是一場(chǎng)“局部發(fā)燒”。中建·運(yùn)河玖院能賣爆，因?yàn)樗诔鞘懈敝行暮诵膮^(qū)；金茂滿曜敢加推156㎡大戶型，因?yàn)槊闇?zhǔn)的是“不差錢”的改善客群。但在五環(huán)外遠(yuǎn)郊，另一番景象正在上演：龍湖·觀萃需要靠“清盤特價(jià)”消化95㎡剛需戶型，孫東所在的大興項(xiàng)目，“價(jià)格相對(duì)較低”成了最大賣點(diǎn)。

這種分化在數(shù)據(jù)里藏得更深。新政后北京改善型客戶占比顯著上升，龍湖·觀萃“117㎡三/四居加推即熱銷”，金茂滿曜133-156㎡四居成“爆款”，說(shuō)明有購(gòu)買力的群體仍在入場(chǎng)，但他們瞄準(zhǔn)的是“一步到位”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而剛需盤只能靠“降價(jià)走量”——就像昌平某項(xiàng)目，9月初推出10多套三居，現(xiàn)在只剩1套，靠的不是口碑，是“總價(jià)低+折扣狠”。

中指研究院高級(jí)分析師范詒杰的判斷很清醒：“分化和點(diǎn)狀回暖是主旋律?！焙诵膮^(qū)、改善盤、優(yōu)質(zhì)配套項(xiàng)目能吃到政策紅利，而那些位置偏、產(chǎn)品同質(zhì)化的樓盤，只能在折扣戰(zhàn)里“內(nèi)卷”。這就像一場(chǎng)樓市“淘汰賽”：政策是發(fā)令槍，價(jià)格是跑道，購(gòu)房者握著選票，只投給“性價(jià)比冠軍”。

四、“以價(jià)換量”的盡頭：政策紅利與市場(chǎng)理性的角力

國(guó)慶樓市的熱鬧，本質(zhì)是政策紅利與市場(chǎng)理性的一次碰撞。8月新政撕開(kāi)了需求缺口：五環(huán)外不限套數(shù)讓改善客群松了綁，首付比例降低讓剛需門檻下降。但開(kāi)發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，缺口需要用價(jià)格來(lái)填——沒(méi)有95折、97折的“誠(chéng)意”，政策再好，客戶也只是“看看就走”。

這種“政策+價(jià)格”的雙輪驅(qū)動(dòng)能持續(xù)多久？范詒杰的提醒很關(guān)鍵：“10月新房成交有望保持高位，但仍面臨價(jià)格調(diào)整壓力?！币馑际牵赫劭垡坏┦栈?，熱度可能退潮。就像龍湖·觀萃的“清盤特價(jià)”只有20套，金茂滿曜的“3個(gè)99折”僅限黃金周——這些都是“短期刺激工具”，不是“長(zhǎng)期市場(chǎng)信號(hào)”。

購(gòu)房者也在算這筆賬：95折省的25萬(wàn)，是不是開(kāi)發(fā)商預(yù)留的“降價(jià)空間”？現(xiàn)在入手，會(huì)不會(huì)明年又降5%？孫東遇到的客戶里，有人直言“等10月下旬再看，說(shuō)不定折扣更大”。這種“持幣觀望”的心態(tài)，恰恰是市場(chǎng)回歸理性的證明：房子不再是“閉眼買”的資產(chǎn)，而是需要精算性價(jià)比的商品。

結(jié)語(yǔ)：黃金周樓市，沒(méi)有狂歡只有博弈

這個(gè)國(guó)慶，北京樓市沒(méi)有出現(xiàn)“連夜排隊(duì)搶房”的戲碼，只有開(kāi)發(fā)商用折扣換流量、購(gòu)房者用時(shí)間換性價(jià)比的冷靜博弈。中建·運(yùn)河玖院的78.5%網(wǎng)簽率，金茂滿曜的加推房源，都是“政策+價(jià)格”催生的局部熱度；而95折、97折的普遍存在，又暴露了市場(chǎng)的真實(shí)溫度——沒(méi)有永遠(yuǎn)的“回暖”，只有適者生存的“分化”。

當(dāng)假期結(jié)束，旅行的人回到城市，看房的人開(kāi)始簽合同，北京樓市會(huì)回到常態(tài)：核心區(qū)繼續(xù)靠地段和品質(zhì)吸引買家，遠(yuǎn)郊盤仍需靠折扣維持生命線。而那些拿著計(jì)算器在樣板間里算細(xì)節(jié)的購(gòu)房者，正在用腳投票：他們要的不是“買到房”，而是“買對(duì)房”——這或許才是新政后，中國(guó)樓市最該有的樣子。