一邊是徐匯濱江房源掛牌價站穩(wěn) 10 萬 + 紋絲不動，一邊是臨港小區(qū)價格較峰值腰斬；一邊是新房成交環(huán)比暴漲 19%，一邊是二手房掛牌量突破 22 萬套壓得房東喘不過氣 ——2025 年 9 月的上海樓市，到底是 “救市” 政策催熱的虛假繁榮，還是價值重構的真實開端？這場看似矛盾的市場博弈，正讓無數(shù)購房者陷入迷茫。

825 新政落地滿月，市場的反應遠比數(shù)據(jù)表面更復雜。中指研究院監(jiān)測顯示，新政通過取消外環(huán)外限購、松綁房貸等組合拳，確實給市場注入了強心劑：新房成交總量環(huán)比上漲 19%，外環(huán)外成交占比更是飆至 73.45%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。但二手房市場的復蘇卻磕磕絆絆，新政首周成交量環(huán)比漲 8.5% 后，第二周就回落 9.3%，直到 9 月中下旬才重拾升勢，兩周環(huán)比增幅分別達 5.2% 和 7.8%。

這種冷熱不均的背后，是買賣雙方白熱化的心理博弈。貝殼平臺關閉成交價展示后，二手房價格體系變得模糊，房東的議價空間始終維持在 16.5% 以上，有剛需買家直言 “砍價 15 萬房東都不猶豫，反而讓人不敢下手”。

安居客 9 月 26 日最新數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌均價 44969 元 /㎡，看似與上月持平，實則 16 個行政區(qū)里 10 個在微跌，只有黃浦、長寧等核心區(qū)逆勢上揚，這種 “表面平穩(wěn)、內(nèi)里分化” 的態(tài)勢，恰恰暴露了市場的脆弱。

政策的拉動效應在區(qū)域間呈現(xiàn)出驚人的割裂。徐匯區(qū)以 103348 元 /㎡的均價保持穩(wěn)定，波動僅 - 0.02%，徐匯濱江等板塊甚至出現(xiàn)房源惜售現(xiàn)象，畢竟土地稀缺性決定了核心資產(chǎn)的抗跌屬性。而遠郊的日子堪稱 “寒冬”，臨港宜浩佳園一套戶型較 2021 年峰值跌超 55%，從 424 萬跌至不足 190 萬，這種跌幅不僅源于供應過剩，更與遠郊人口導入滯后、配套落地緩慢密切相關。

就連此前跌勢明顯的金山區(qū)，本月也僅微漲 0.06%，14196 元 /㎡的均價背后，是庫存壓力下的艱難企穩(wěn)。

對不同購房者來說，當下的市場既是機遇窗口也是風險陷阱。剛需群體看著嘉定 32005 元 /㎡、寶山 38950 元 /㎡的回調價格，卻糾結于 “是否還要再等等”；改善型買家則盯上了黃浦 102085 元 /㎡、靜安 80443 元 /㎡的核心房源，趁著置換鏈條激活的時機 “以舊換新”。但需要警惕的是，外環(huán)外雖取消限購，房產(chǎn)稅卻成了多套房購買的隱形門檻，不少三套房需求仍在觀望，這也讓遠郊市場的復蘇蒙上陰影。

短期內(nèi) “量穩(wěn)價調” 的格局還會延續(xù)，政策效應需要時間慢慢滲透；中期來看，核心區(qū)大概率率先企穩(wěn)，而遠郊的調整可能還要持續(xù)更久；長期則要看經(jīng)濟復蘇能否接住市場的期待。畢竟現(xiàn)在的上海樓市，早已不是 “閉眼買都漲” 的年代，地段稀缺性和配套成熟度成了最硬的通貨。

有人說 “核心區(qū)老破小比遠郊新房更抗跌”，也有人堅信 “遠郊跌透了才是真機會”—— 如果你手里有購房資格，會選擇抱緊核心區(qū)的 “小而美”，還是賭一把遠郊的 “大未來”？來評論區(qū)聊聊你的選擇邏輯！