北京房?jī)r(jià)到底在漲還是在跌？西城12萬/㎡的房源剛被搶著成交，昌平卻有業(yè)主兩個(gè)月虧掉100萬甩賣，這種撕裂感藏在16萬套掛牌量的背后，更藏著當(dāng)下樓市最真實(shí)的答案。

國家統(tǒng)計(jì)局9月15日的數(shù)據(jù)給市場(chǎng)澆了盆冷水：8月北京二手房?jī)r(jià)格同比下降3.1%，環(huán)比跌幅擴(kuò)大到1.2%，已是連續(xù)第五個(gè)月下跌。但走進(jìn)中介門店才發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)背后藏著更戲劇的分化——安居客8月數(shù)據(jù)顯示，西城二手房?jī)r(jià)逆勢(shì)攀升至12.07萬元/㎡，環(huán)比漲了1.62%，德勝學(xué)區(qū)一套60㎡學(xué)區(qū)房掛牌3天就吸引20多組客戶競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)比預(yù)期還高3%。

這種“顯性漲價(jià)”下其實(shí)藏著隱憂。房天下監(jiān)測(cè)到，核心區(qū)掛牌價(jià)與成交價(jià)的價(jià)差普遍在5%-8%，朝陽安貞里小區(qū)掛牌均價(jià)6.8萬/㎡，近期卻出現(xiàn)3.7萬/㎡的“砸盤價(jià)”。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅的解讀戳中關(guān)鍵：北京房齡超20年的住房占比過半，超40年的占10%以上，大量老舊房源擠壓市場(chǎng)，讓核心區(qū)的“漲價(jià)”更像局部現(xiàn)象。

就在核心區(qū)上演“搶房戲碼”的同時(shí)，外圍區(qū)域的價(jià)格崩塌正在悄然發(fā)生。房天下數(shù)據(jù)顯示，昌平回龍觀融澤嘉園一套104平三居，8月成交價(jià)跌到385萬元，較6月足足少了100萬，跌幅達(dá)21%；燕郊@北京小區(qū)均價(jià)跌至17614元/㎡，環(huán)比降2.51%，一套二居室成交價(jià)僅43萬元。

更棘手的是隱性成本，豐臺(tái)洋橋西里等片區(qū)2000年前的老房占比極高，還沒列入2025年改造計(jì)劃，未來加裝電梯、管線改造的費(fèi)用都要業(yè)主自己扛。不過中國社科院的數(shù)據(jù)也糾正了市場(chǎng)誤區(qū)：遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)雖比2017年峰值低18%，但并非傳言中“跌超50%”。

政策端早已備好“工具箱”，但市場(chǎng)似乎并不買賬。5月央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，5年期LPR降到3.5%，180萬房貸每月能少還400元；8月8日更是放出“五環(huán)外不限購”大招，二套房公積金貸款額度提至140萬，新政首日申請(qǐng)量就破2萬筆?？杀本┦凶〗ㄎ臄?shù)據(jù)顯示，8月二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H13331套，環(huán)比只增4.28%，同比還降了7.19%。

中指研究院陳文靜的分析道出原因：16萬套掛牌量擺在那，市場(chǎng)正處于存量?jī)?yōu)化調(diào)整期，購房者觀望情緒濃。但政策并非完全沒效果，8月9日到月底，鏈家部分門店咨詢量漲了近20%，帶看量增15%，大興西紅門某新房項(xiàng)目甚至從5.2萬/㎡漲到5.8萬/㎡，200套房源2小時(shí)售罄。這種局部回暖，恰恰印證了市場(chǎng)的“K型分化”。

北京市住建委8月數(shù)據(jù)更清晰：新房網(wǎng)簽3135套，環(huán)比漲8.82%，但成交均價(jià)跌到59879元/㎡。順義、通州的“好房子”項(xiàng)目受追捧，而通州某小區(qū)成交價(jià)較上月降6.7%。這背后是購房者心態(tài)的徹底轉(zhuǎn)變——合碩機(jī)構(gòu)觀察到，剛需群體早已從“追漲”轉(zhuǎn)向“實(shí)用”，不再為虛高的預(yù)期買單。

當(dāng)200萬預(yù)算既能在房山買三居室，又能在朝陽搶地鐵老房，選擇的本質(zhì)成了“居住舒適度”與“資源附加值”的權(quán)衡。這場(chǎng)調(diào)整從來不是簡(jiǎn)單的“漲”或“跌”，而是樓市在“房住不炒”基調(diào)下的自我重構(gòu)。

五環(huán)外不限購真能救市嗎？如果是你，200萬會(huì)選房山的大三居，還是朝陽帶學(xué)區(qū)的老破小？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的選擇，畢竟每個(gè)答案里，都藏著樓市的未來走向。