房價下跌和豪宅搶空能同時存在嗎？房產(chǎn)稅減免剛落地，上海20萬/㎡的新盤就被2小時搶光，可國家統(tǒng)計(jì)局8月數(shù)據(jù)顯示70個大中城市房價還在環(huán)比下降，2025年“金九”樓市的分裂感簡直讓人看不懂。

這種矛盾背后藏著市場的真實(shí)圖景。國家統(tǒng)計(jì)局9月15日的數(shù)據(jù)顯示，8月商品住宅價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，但同比降幅普遍收窄，很明顯市場不是“一刀切”的冷，而是冷熱兩極分化。一線城市新房環(huán)比降0.1%，可上海逆勢漲0.4%；三線城市新房環(huán)比降0.4%，降幅還比上月擴(kuò)大了0.1個百分點(diǎn)，這種“降速放緩”與“加速下跌”的對比，正是當(dāng)前樓市最鮮明的特征。

把目光投向北京，二手房市場的分化更直觀。安居客9月18日的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌均價42047元/㎡，環(huán)比降0.85%，同比跌了10.02%，但拆開看完全是兩個世界。西城金融街的豐匯園小區(qū)，靠著德勝板塊的優(yōu)質(zhì)教育資源，二手房單價仍能站穩(wěn)21.14萬元/㎡，而房山、通州等外圍區(qū)域，受新房分流和配套短板影響，部分房源單價不足9萬元，急售業(yè)主甚至要降價13%才能成交，區(qū)域價差快到3倍。

再看上海，高端市場的熱度簡直像開了掛。8月新房價格環(huán)比漲0.4%的背后，是9月15-21日4個單價超10萬/㎡的項(xiàng)目全部售罄，黃浦區(qū)金陵華庭二期20.5萬元/㎡的均價，開盤2小時就賣了98.43億元。這波熱度離不開政策托底——9月19日上海剛細(xì)化房產(chǎn)稅減免政策，非戶籍家庭二套房也能享人均60㎡免稅，直接降低了高端改善群體的持有成本。但普通二手房還在“以價換量”，9月27日網(wǎng)簽1165套創(chuàng)4個月新高，可業(yè)主議價幅度已升至4.8%，剛需仍在等待更低點(diǎn)位。

而成都的市場則給出了另一種答案，這里的活躍度是實(shí)打?qū)嵉幕厣?。成都房產(chǎn)網(wǎng)9月24日的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天新房成交257套，二手房成交1106套，9月下旬單日成交比上月同期漲了50%以上。土地市場更能說明信心，9月24日天府新區(qū)兩宗宅地吸引5家房企搶拍，20多輪競價后溢價16.4%成交，樓面價達(dá)16300元/㎡，這與東部新區(qū)地塊底價成交形成對比，印證了優(yōu)質(zhì)地段的吸引力。中指研究院黃雪指出，這是成都優(yōu)化住宅規(guī)劃政策后，高端市場需求釋放的信號。

其實(shí)這種分裂早有征兆。國家統(tǒng)計(jì)局提到前8月銷售降幅收窄，本質(zhì)是政策精準(zhǔn)滴灌的結(jié)果——上?！皽鶙l”、成都規(guī)劃優(yōu)化都在瞄準(zhǔn)改善需求，而三線城市缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，即便用“首付一成”促銷，庫存壓力仍難緩解。中指研究院的判斷很客觀：“金九銀十”能穩(wěn)住重點(diǎn)城市房價，但分化會更明顯。

一邊是上海豪宅靠政策托底搶瘋，一邊是三四線靠降價去庫存，現(xiàn)在買房到底該“追核心”還是“抄底三四線”？你覺得這種分裂格局會持續(xù)到明年嗎？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法。