上海八批次線下土拍將在10 月 20 日舉行，本次土拍以 “核心區(qū)高價值地塊集結” 為顯著特征，6 宗地塊覆蓋徐匯、靜安、楊浦等五大熱門區(qū)域，總起始價達 184.95 億元，其中徐匯濱江地塊 13.5 萬 /㎡的起始樓面價，已刷新上海涉宅用地推出單價 TOP2 紀錄，未拍先熱的市場氛圍正持續(xù)升溫。

核心區(qū)地塊成 “頂流”，兩大板塊引關注

本次推出的地塊中，徐匯與靜安的核心地段地塊堪稱 “王炸組合”，成為市場焦點。

徐匯濱江地塊：單價紀錄挑戰(zhàn)者

徐匯區(qū) WS5 單元 188N-I-21 地塊坐落于龍華板塊核心，緊鄰地鐵 11 號線、12 號線云錦路站，3 公里內(nèi)聚集了上海師大附中附屬龍華中學、龍華醫(yī)院、云錦天地等優(yōu)質(zhì)配套，更坐擁徐匯跑道公園等 83 處景觀資源。該地塊僅 2 萬㎡的出讓面積搭配 1.5 的低容積率，規(guī)劃限高 30 米，將打造低密度高端住宅，與一街之隔的 “流量標桿” 云錦東方形成呼應，其 13.5 萬 /㎡的起始樓面價，距離上海宅地單價紀錄僅一步之遙。

靜安蘇河灣地塊：總價 “地王” 候選人

靜安區(qū) C070102 單元地塊以 70.96 億元的起始價成為本次總價最高的地塊，起始樓面價 74670 元 /㎡。地塊緊鄰地鐵 10 號線、12 號線天潼路站，步行距離僅 500 米，周邊蘇河灣萬象天地、上海市實驗小學等配套成熟。按照規(guī)劃，該地塊 150 米的超高層部分可直覽黃浦江與陸家嘴三件套，同時將承載文化商業(yè)功能，與南側萬象天地形成聯(lián)動發(fā)展格局。

全域多點開花，剛需改善需求全覆蓋

除核心區(qū)地塊外，其余 4 宗地塊各具特色，覆蓋不同購房需求層級：

楊浦東外灘地塊：起始價 22.81 億元，起始樓面價 61000 元 /㎡，鄰近地鐵 8 號線、12 號線愛國路站，周邊寶龍旭輝廣場與復旦大學附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院等配套完善，依托東外灘發(fā)展紅利備受改善型購房者關注。

徐匯華涇地塊：坐擁地鐵 15 號線與機場聯(lián)絡線雙軌交通優(yōu)勢，距離景洪路站僅 500 米，龍湖華涇天街等商業(yè)配套已成熟，借力板塊規(guī)劃利好成為潛力股。

寶山楊行地塊：包含住宅與商業(yè)兩宗子地塊，住宅地塊限高 60 米，鄰近地鐵 3 號線鐵力路站，將補充區(qū)域居住與商業(yè)配套。

松江新城地塊：起始樓面價 21500 元 /㎡，距 9 號線松江大學城站 1.2 公里，周邊上外附屬云間學校等教育資源密集，聚焦剛需市場需求。

市場分化下，房企策略暗藏玄機

從近期上海土拍市場表現(xiàn)看，房企拿地策略已呈現(xiàn)明顯分化。綠城、招商等頭部房企持續(xù)聚焦核心區(qū)，憑借資金與產(chǎn)品力優(yōu)勢爭奪高價值地塊；而中小房企則傾向通過合作開發(fā)或深耕二梯隊板塊降低風險。本次八批次地塊中，徐匯濱江、靜安蘇河灣等核心地塊預計將引發(fā)頭部房企直接競爭，而松江、寶山等地塊可能吸引區(qū)域深耕型房企或聯(lián)合體參與。

有專家指出，核心區(qū)地塊 “小而精” 的特征顯著，既保證了居住舒適性，又降低了開發(fā)商的總投入門檻，疊加完善的配套與規(guī)劃利好，有望推動本次土拍溢價率保持高位。10 月 20 日，這場匯聚六大黃金地塊的土拍盛宴，將為上海年末樓市定下關鍵基調(diào)。