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9月70城房價(jià)環(huán)比全降,北京上海新房企穩(wěn)信號現(xiàn)

2025年9月,全國70個(gè)大中城市中,有63個(gè)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌,二手房更是無一上漲。表面看,樓市仍在下行,但細(xì)究數(shù)據(jù),卻透出復(fù)雜信號:一線城市同比降幅持續(xù)收窄,上海新房價(jià)格同比上漲5.6%,北京、上海新房環(huán)比逆勢上漲。一邊是普遍降價(jià),一邊又現(xiàn)企穩(wěn)跡象,市場到底發(fā)生了什么?

9月70城房價(jià)環(huán)比全降,北京上海新房企穩(wěn)信號現(xiàn)-有駕

這輪調(diào)整并非突發(fā),而是多年趨勢的延續(xù)。自2021年高點(diǎn)回落以來,房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期。2025年三季度,盡管多地密集出臺寬松政策,市場仍處于“以價(jià)換量”階段。開發(fā)商為回籠資金,主動(dòng)降價(jià)促銷;購房者則因收入預(yù)期不穩(wěn)、房價(jià)下行壓力,普遍持觀望態(tài)度。買賣雙方博弈加劇,導(dǎo)致成交量低迷,價(jià)格繼續(xù)探底。

但“普降”背后,城市分化日益明顯。北京、上海新房價(jià)格在9月分別上漲0.2%和0.3%,成為少數(shù)逆勢上揚(yáng)的城市。而廣州、深圳新房環(huán)比分別下降0.6%和1.0%,二手房更是持續(xù)承壓。為何同為一線城市,走勢卻截然不同?答案藏在城市基本面中。

北京、上海的韌性源于多重支撐。一是人口吸引力仍在。作為全國政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,兩地持續(xù)吸引高端人才和高凈值人群流入,支撐改善型和高端住房需求。二是土地供應(yīng)主動(dòng)。2025年三季度,兩地加大優(yōu)質(zhì)地塊出讓力度,尤其在外環(huán)或五環(huán)外推出高品質(zhì)住宅項(xiàng)目,帶動(dòng)市場信心。三是庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化。改善型房源去化較快,部分項(xiàng)目開盤去化率達(dá)八成,緩解了整體庫存壓力。

反觀廣州、深圳,面臨更大挑戰(zhàn)。深圳雖在9月全面放松限購,非深戶購房不再設(shè)社保門檻,但新房供應(yīng)未明顯增加,高總價(jià)房源缺乏承接力。廣州則被市場認(rèn)為“政策已出盡”,缺乏結(jié)構(gòu)性支撐,土地供應(yīng)縮量,開發(fā)商拿地意愿低迷。兩地二手房掛牌量持續(xù)攀升,部分2021年購入的800萬元房源,如今掛牌600萬元仍難成交,凸顯“有價(jià)無市”的困境。

政策刺激短期提升了市場熱度。深圳9月6日新政落地當(dāng)天,二手房找房熱度飆升14%,新房增長20%。北京、上海放寬限購后,帶看量也明顯回升。但熱度并未轉(zhuǎn)化為成交量。8月深圳新房成交僅1352套,同比下滑逾五成;上海新建住宅成交面積為年內(nèi)第二低。這說明,購房者信心尚未根本扭轉(zhuǎn),對房價(jià)繼續(xù)下跌的擔(dān)憂仍主導(dǎo)決策。

二手房市場更顯嚴(yán)峻。9月70城無一城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲,顯示市場全面承壓。北京、上海雖價(jià)格趨穩(wěn),但掛牌結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“K型分化”:600萬元以上改善型房源占比上升,中端房源則持續(xù)承壓。而廣深則是全面拋售,剛需與中端房源過剩,價(jià)格持續(xù)下探。這種分化,本質(zhì)上是城市能級與人口結(jié)構(gòu)差異的映射。

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對普通購房者而言,當(dāng)前市場既是機(jī)會(huì)也是風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)下行降低了購房門檻,尤其在廣深等城市,議價(jià)空間加大。但需警惕“越等越便宜”的心理陷阱。若經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、政策加碼,部分基本面強(qiáng)的城市可能率先企穩(wěn)。此時(shí)盲目等待,或錯(cuò)失低位入市時(shí)機(jī)。同時(shí),應(yīng)理性評估自身需求與還款能力,避免因低月供金融產(chǎn)品而過度負(fù)債。

展望未來,市場能否真正止跌回穩(wěn),取決于政策力度與經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)。目前政策仍以“局部松綁”為主,核心城區(qū)調(diào)控未全面退出。市場期待更系統(tǒng)的組合拳,如進(jìn)一步降低首付、優(yōu)化存量房貸利率、加大財(cái)稅支持等。若四季度能推出更具穿透力的全國性政策,或能推動(dòng)“熱度”向“成交”轉(zhuǎn)化。

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這場調(diào)整,不僅是價(jià)格的波動(dòng),更是城市競爭力的重新洗牌。北京、上海憑借優(yōu)質(zhì)資源與主動(dòng)供給,展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性;廣深則因人口紅利減弱與政策空間收窄,修復(fù)之路更長。樓市的分化,終將回歸基本面:有人口、有產(chǎn)業(yè)、有優(yōu)質(zhì)供給的城市,才更有可能率先走出低谷。

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