西城德勝學(xué)區(qū)的業(yè)主王女士最近徹底慌了 —— 她那套 60㎡的學(xué)區(qū)房 8 月成交均價跌到 15.5 萬元 /㎡，比 3 月的高位少了近 3 萬 /㎡，半年蒸發(fā)的 174 萬，相當(dāng)于普通家庭十年的積蓄。曾經(jīng)被捧為 "資產(chǎn)保險箱" 的學(xué)區(qū)房，如今成了 "縮水最快的資產(chǎn)"，這到底是泡沫破裂的惡果，還是市場終于回歸理性？

2025 年 8 月國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)給出了更宏觀的圖景：北京二手房價格環(huán)比下跌 1.2%，在 70 個大中城市里領(lǐng)跌，而這已經(jīng)是北京二手房價格連續(xù)第 28 個月下跌。這種調(diào)整絕非個例，杭州賣魚橋小學(xué)學(xué)區(qū)房湖墅新村的變化同樣刺眼，安居客關(guān)聯(lián)的貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū) 8 月成交均價 32660 元 /㎡，較 7 月跌了 1.92%，成交量更是從 7 月的 12 套驟降到 1-2 套，業(yè)主們的議價空間被迫拉到 10% 以上。

這種價格松動背后，藏著政策與市場的復(fù)雜拉鋸。9 月央行仍維持 3.5% 的 LPR 低位，北京更是在 8 月拋出重磅新政：符合條件的家庭買五環(huán)外住房不限套數(shù)，二套房公積金貸款額度從 60 萬提至 100 萬，甚至允許提取公積金付首付的同時申請貸款。

但政策的暖意似乎還沒傳達(dá)到市場末端，五環(huán)內(nèi)限購未松綁讓改善型需求繼續(xù)觀望，安居客數(shù)據(jù)顯示，北京 8 月二手房掛牌量同比仍漲 7.5%，房子平均要掛 104.69 天才能賣出，比去年多了十幾天。

市場的分化正在加劇這種矛盾。一邊是上海新房價格 8 月逆勢上漲 0.4%，彰顯核心資源的韌性；另一邊是一線城市二手房全線下跌，上海、廣州、深圳分別降了 1.0%、0.9%、0.8%。北京的情況更典型，8 月存量房成交 15007 套，環(huán)比漲了 3.3%，但同比仍少 6.2%，顯然是 "以價換量" 的無奈選擇。這種分裂讓購房者陷入兩難：選新房怕站崗，買二手房怕繼續(xù)跌。

風(fēng)險正在向更廣泛的區(qū)域蔓延。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8 月二線城市二手房環(huán)比降 0.6%，三線城市降 0.5%，但同比降幅都在收窄，商品房待售面積更是連續(xù) 6 個月減少?？砂簿涌偷陌俪菙?shù)據(jù)卻揭示了另一面：全國二手房掛牌量已達(dá) 254.64 萬套，同比漲 9.69%，三四線城市增幅更是突破 12%。廣東省住房政策研究中心李宇嘉指出，新房對二手房的品質(zhì)競爭，讓二手房庫存壓力雪上加霜。

值得深思的是，這場調(diào)整正在改寫家庭的財富邏輯。曾經(jīng)把房產(chǎn)當(dāng) "壓艙石" 的中產(chǎn)，如今開始轉(zhuǎn)向儲蓄和國債；而那些堅持 "房產(chǎn)永遠(yuǎn)漲" 的人，正面臨資產(chǎn)縮水的困境。

一線城市新房降幅收窄顯韌性，但二手房還在深度調(diào)整，政策發(fā)力與市場修復(fù)的平衡是關(guān)鍵。這或許意味著，房地產(chǎn)不是不行了，而是 "閉眼買漲" 的時代徹底結(jié)束了。

房地產(chǎn)正處于去庫存與止跌回穩(wěn)的過渡階段，這個過程需要時間。當(dāng)西城學(xué)區(qū)房的 "學(xué)區(qū)溢價" 慢慢消解，當(dāng)房子回歸居住本質(zhì)，這場調(diào)整更像市場的自我凈化。但對普通家庭而言，每一分資產(chǎn)縮水都是真實的痛感。