全國(guó)樓市還在探底，上海房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)瘋漲？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 8 月數(shù)據(jù)顯示，70 城僅 9 城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，上海不僅赫然在列，更以 5.9% 的同比漲幅與杭州、宜昌并列榜首，成為四個(gè)一線城市中唯一同比、環(huán)比均漲的城市。

可詭異的是，黃浦區(qū)老西門一套掛牌價(jià) 10.2 萬(wàn) /㎡的老房掛了倆月無(wú)人問津，而同區(qū)嘉里金陵華庭二期一套 32.68 萬(wàn) /㎡的頂層復(fù)式，卻以 2.8 億元總價(jià)成交，整個(gè)項(xiàng)目 120 套現(xiàn)房?jī)尚r(shí)售罄，套均總價(jià)達(dá) 8200 萬(wàn)元。裁員傳聞四起的當(dāng)下，這種冰火兩重天的景象，藏著上海樓市最真實(shí)的秘密。

8 月 25 日 “滬六條” 落地后，市場(chǎng)的分裂感愈發(fā)明顯。新政滿月時(shí)，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比漲了 8%，截至 9 月 22 日，全市新房累計(jì)成交 9784 套，二手房累計(jì)成交 14844 套，傳統(tǒng) “金九” 旺季效應(yīng)顯現(xiàn)。

但細(xì)看數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，熱度根本沒平均分配：外灘、陸家嘴的豪宅均價(jià)穩(wěn)定在 17.6 萬(wàn) - 20.5 萬(wàn) /㎡，金陵華庭二期認(rèn)購(gòu)率達(dá) 190%，陸家嘴太古源?源邸三批次開盤當(dāng)日去化 96%；而大虹橋新房均價(jià)約 5.8 萬(wàn) /㎡，奉賢新房報(bào)價(jià)僅 20600 元 /㎡，部分項(xiàng)目網(wǎng)簽率連 20% 都不到。

這種分化，本質(zhì)是購(gòu)房人群的價(jià)值戰(zhàn)。新政放寬了外環(huán)外限購(gòu)，成年單身可按家庭資格購(gòu)房，非滬籍購(gòu)房占比已升至 29%，較 2024 年同期提升 8 個(gè)百分點(diǎn)。

9 月張江一場(chǎng)招聘會(huì)就來(lái)了 1600 多名學(xué)子，這些科技新人不愛老城區(qū)的小弄堂，反而盯著唐鎮(zhèn)、臨港這些地方 —— 鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政后外環(huán)外成交量漲了 16%，唐鎮(zhèn) 9 月房?jī)r(jià)已達(dá) 53458 元 /㎡，較 2015 年的 18811 元 /㎡翻了近 3 倍。他們買的不只是房子，更是張江科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)潛力，就像在張江工作的工程師說(shuō)的：“房子離實(shí)驗(yàn)室近，比什么都重要?！?/p>

老上海人的價(jià)值邏輯，正在被這些新來(lái)者改寫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說(shuō) 8 月上海新房漲了 5.9%，但這漲幅幾乎全靠高端項(xiàng)目撐著。幸福里數(shù)據(jù)顯示，9 月上海全市二手房報(bào)價(jià) 54142 元 /㎡，環(huán)比還微降 0.2%，僅徐匯、黃浦等核心區(qū)有 0.04%-0.13% 的小幅上漲。

戶型選擇上更能看出差異：新區(qū) 90 平米以上的大戶型成交占比超七成，老城區(qū) 60 平米以下的小戶型卻占了 62%。就像住在老西門的阿姨想不通，住了三十年的房子，怎么就不如唐鎮(zhèn)的新房搶手？可在新上海人眼里，房齡與通勤距離的權(quán)重早已顛倒。

市場(chǎng)的爭(zhēng)議從來(lái)沒停過。易居研究院指出，上海已連續(xù)兩年總價(jià) 3000 萬(wàn)以上豪宅成交超千套，2025 年上半年億元豪宅就賣了 15 套，印證優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍受追捧；但遠(yuǎn)郊區(qū)域的壓力肉眼可見，嘉定二手房報(bào)價(jià) 32005 元 /㎡，環(huán)比下跌 0.12%，松江更是跌了 0.23%。核心區(qū)土地高溢價(jià)催生的豪宅熱，與遠(yuǎn)郊供需失衡形成鮮明對(duì)比，這種分裂可能加劇市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。就像臨港新房均價(jià) 3.3 萬(wàn) /㎡，新上海人覺得是機(jī)遇，本地居民卻覺得脫離了實(shí)際需求。

當(dāng)城市房?jī)r(jià)由全國(guó)高收入群體決定時(shí)，爭(zhēng)議本身就是價(jià)值重估?，F(xiàn)在的上海，既能容下 2.8 億元的頂層復(fù)式，也能留下 10 萬(wàn) /㎡的老弄堂。只是，這種分裂真的健康嗎？

“金九銀十” 已經(jīng)來(lái)了，核心區(qū)豪宅搶破頭，遠(yuǎn)郊老房還在滯銷。你覺得普通人該跟著新人賭新區(qū)的規(guī)劃，還是守著老城區(qū)的情懷？那些賣不動(dòng)的老房子，未來(lái)還有翻身的機(jī)會(huì)嗎？來(lái)評(píng)論區(qū)聊聊你的看法。