房?jī)r(jià)跌了四年，深圳人的財(cái)富差距怎么反而越拉越大？真的，這事兒我最近越琢磨越覺得沖擊。明明市場(chǎng)在調(diào)整，手握資產(chǎn)的人卻在悄悄換房升級(jí)，普通人的置換門檻反倒越來越高，這背后的邏輯太真實(shí)了。

當(dāng)下深圳樓市最活躍的就是置換群體，但不同人的處境簡(jiǎn)直天差地別。前陣子碰到個(gè)本地業(yè)主，福田上下沙和南山南頭各一套老房，樓齡都超 20 年了。你知道南山南頭的星海名城吧？2001 年的小區(qū)，9 月成交均價(jià) 6.5 萬 /㎡，他那 86 平的房子，掛牌能賣 559 萬。這筆錢剛好能拿下南山樂尚林居的三房，80 多平，2022 年的次新盤，掛牌才 550 萬。次新盤的流動(dòng)性，可比老破房強(qiáng)多了。

要是兩套都賣了更夸張，上下沙的老房加南頭的回款能有 1300 多萬，換福田城中雅苑 150 平的次新四房才 1198 萬，剩的錢還能在光明買套剛需房出租。說實(shí)話，這種操作在市場(chǎng)上挺多的，本質(zhì)就是用沒用的老資產(chǎn)換核心區(qū)的好資源。

但非核心區(qū)的業(yè)主就沒這么輕松了。龍崗中心城有個(gè)業(yè)主，想賣 150 平的五房，在公園大地小區(qū)。我查了下，這小區(qū)近三月就賣了兩套同戶型，成交周期一個(gè) 88 天，一個(gè) 91 天，整個(gè)龍崗中心城平均要 85 天才能賣出去，比福田核心區(qū)多了 35 天。安居客 9 月數(shù)據(jù)顯示，這小區(qū)大戶型均價(jià)才 5.2 萬 /㎡，150 平掛牌 780 萬，就算降價(jià)，也得等小半年。這事兒其實(shí)挺無奈的。

豪宅市場(chǎng)的分化更有意思。香蜜湖、深圳灣那些地方，9 月掛牌均價(jià)還在 11-18 萬 /㎡，跟龍崗中心城的 5.2 萬 /㎡比，差了 3 倍多。有人往高處走，把 2005 年的香蜜湖老房換成深圳灣的次新大平層；有人卻得往下退，現(xiàn)金流斷了，把蛇口 180 平的豪宅換成龍華 100 平的剛需房，就為換 300 萬流動(dòng)資金。

跨城來的購(gòu)房者更把差距拉大了。前陣子跟樂有家的朋友聊起，龍崗區(qū) 18% 的成交都是臨深客，大多是東莞、惠州的企業(yè)主，平均預(yù)算 720 萬，比本地剛需的 510 萬高太多了。有個(gè)東莞老板特典型，賣了當(dāng)?shù)貎商追孔樱?820 萬買了龍崗萬科廣場(chǎng) 120 平的房。這種集中資金沖核心資產(chǎn)的玩法，普通人哪兒學(xué)得來？

你知道深圳和惠州的房?jī)r(jià)差有多大嗎？9 月深圳二手房成交均價(jià) 5.87 萬 /㎡，掛牌 6.26 萬 /㎡，惠州才 1.35 萬 /㎡，惠城區(qū)最好的金山湖片區(qū)也才 1.6 萬 /㎡，快 4 倍了。深圳業(yè)主靠置換優(yōu)化資產(chǎn)的時(shí)候，中小城市的人根本沒這機(jī)會(huì)。人才和錢還一個(gè)勁往核心城市流，差距可不就越來越大嘛。

早不是閉眼買房就能賺的年代了。安居客數(shù)據(jù)顯示，9 月深圳一半以上的樓盤（52%）掛牌價(jià)都在跌，上漲的才 38%。但分化得厲害，南山樂尚林居才跌 1.2%，福田城中雅苑還漲了 0.3%，核心區(qū)的次新房就是抗跌。9 月深圳二手房網(wǎng)簽 4546 套，錄得量 5808 套，賣得好的不是 300 萬以下的剛需房，就是 1000-1500 萬的改善房，中間段的房子最尷尬。

其實(shí)吧，現(xiàn)在的置換就是一場(chǎng)資源重組。真的不是努力沒用，是資產(chǎn)配置的邏輯變了。死守非核心區(qū)的老破大，可能錯(cuò)過升級(jí)的窗口；但瞎跟風(fēng)換房，沒摸清小區(qū)真實(shí)成交價(jià)就下手，也容易踩坑。畢竟對(duì)普通人來說，換房這輩子沒幾次。

新政放寬了非核心區(qū)的限制，我有時(shí)候也在想，這到底是普通人上車的機(jī)會(huì)，還是資產(chǎn)群體拉開差距的契機(jī)？你會(huì)賣了非核心的房子沖核心區(qū)，還是攥著現(xiàn)金觀望？真的想聽聽大家的想法。