家人們，先給大家潑盆冷水 ，從冰山樓市周期模型看，現(xiàn)在的廣州房價就像凌晨 1-3 點，正是天最冷、人最慌的時候，拋房子的多到數(shù)不清，買方賣方就這么僵著，妥妥的 “大寒階段”。

先給不懂的朋友翻譯下這模型到底啥意思。這模型把樓市比作一座大冰山，漲漲跌跌就像冰山移動，慣性大得很，一旦動起來停不住。它把市場分成 24個階段，核心看 “多空掰手腕” 的力量變化：多方就是想買的，空方就是想賣的?，F(xiàn)在說的 “凌晨 1-3 點”，對應(yīng)的是第 13階段 —— 空方力量頂?shù)綐O致，就像坤卦說的 “陰極”，但有意思的是，這時候多空其實已經(jīng)開始平衡了，就像寒夜最凍的時候，天亮的苗頭已經(jīng)在暗地里冒了。

別覺得這是專家瞎扯，廣州市場的瘋魔勁兒咱們都能摸著。上周末我刷貝殼看板，后背直發(fā)涼：兩天時間，新增 4724 套降價房，周日一天就有 2565 套房東甩賣，這是一年半以來周末降價最多的一回。不是那種降個萬八千刷存在感的，番禺有套 120 平的房子，業(yè)主直接砍了 120 萬，就為了 “金九” 能出貨；增城更狠，新房價格一個月跌了 1.03%，二手房也降了 0.47%，相當(dāng)于一套 100 萬的房子，轉(zhuǎn)眼就少了小一萬。

中介朋友跟我吐苦水，現(xiàn)在帶看量掉了快兩成，房東比客戶還急。以前房東還端著 “少一分不賣”，現(xiàn)在打電話全是 “你看能幫我掛低多少？只要有人買”。9 月全市二手房網(wǎng)簽才 8367 套，比 8 月還降了 3.83%，說好的 “金九” 直接涼成了 “銅九”。更真實的是小區(qū)業(yè)主群，以前天天曬房價漲了多少，現(xiàn)在全是 “XXX 掛價又降了”“要不要跟著降？”，恐慌跟傳染病似的。

為啥會鬧到這步田地？我拆成三點說，都跟咱們普通人息息相關(guān)。

第一是 “拋盤潮” 真不是虛的，而且是被逼出來的。一方面，去年開始廣州把一批自持住房改成可售的，一下子多了 30 萬平方米的房子，相當(dāng)于憑空冒出來幾千套房源，市場根本接不住。另一方面，很多房東是 “賣一買一”，想換個大點的房子，結(jié)果自己的房子賣不掉，新房那邊又催著交首付，只能咬牙降價甩賣。還有些投資客扛不住了，以前靠租金還房貸，現(xiàn)在空置期越來越長，干脆割肉離場。

第二是新房在 “搶生意”，二手房被架在火上烤。開發(fā)商為了沖業(yè)績，“金九” 直接放大招：天河有的新盤送兩年物業(yè)費，白云的直接打 92 折，增城甚至搞 “首付分期”。這一下，本來想買二手的人全被拉走了。你想啊，同樣的錢，能買新房誰要二手？二手房東只能跟著降價，形成惡性循環(huán)。

第三是 “信心沒了”，這比啥都可怕。冰山模型里說，恐慌到極點的時候，其實多空力量已經(jīng)平衡了 —— 不是買的人變多了，是賣的人實在賣不動了，買方也不敢下手了，就這么僵著?，F(xiàn)在就是這情況：房東急著賣，但客戶全在觀望；中介天天發(fā)降價消息，卻沒幾個人真下單。9 月臺風(fēng)那幾天，全市 “五停”，帶看、網(wǎng)簽全停了，本來就脆弱的信心更是雪上加霜。

這波 “大寒” 到底影響了誰？最慘的是三類人。首先是中介同行，我認識個天河的小哥，三個月沒開單，現(xiàn)在兼職送外賣，朋友圈一半是房源一半是外賣接單截圖。其次是高位站崗的房東，2021 年買的房子，現(xiàn)在降價 20 萬都賣不掉，每個月還著一萬多房貸，頭發(fā)都白了。最后是小區(qū)周邊的小店，以前看房的人多，便利店、餐館生意好得很，現(xiàn)在門可羅雀，有的直接貼了 “轉(zhuǎn)讓”。

但我今天想多說句實在的：別被 “恐慌到極點” 這說法嚇住，這里面有水分。

第一，所謂的 “天量拋盤”，其實集中在遠郊。天河、越秀這些核心區(qū)，降價房源其實不多，越秀二手房才降 0.19%，海珠幾乎沒降。真正瘋降的是增城、從化這些地方，因為供應(yīng)太多，需求又少。所以不是全廣州都在 “凌晨3點”，核心區(qū)頂多是 “凌晨 5 點”，再熬一熬才能到天亮了。

第二，多空平衡不是 “僵局”，是 “蓄力”。冰山模型里有個關(guān)鍵：第 12 階段是 “陰極陽生”，空方到頂了，多方就該慢慢起來了?，F(xiàn)在 60-90 平米的剛需戶型成交占比還在漲，說明真有需求的人沒消失，只是在等。就像寒夜里，看著凍得發(fā)抖，但土壤里的種子已經(jīng)在發(fā)芽了。

第三，恐慌是被 “放大” 的。貝殼一天 2565 套降價房，看著嚇人，但全廣州二手房掛牌量幾十萬套，這只是冰山一角。而且很多房東是 “跟風(fēng)降價”，別人降他也降，其實根本沒客戶問。中介為了促單，也愛渲染恐慌，讓客戶趕緊買、房東趕緊賣。咱們得學(xué)會扒開數(shù)據(jù)看真相。

說實話，我做房產(chǎn)主播這八年，見過 2021 年的瘋漲，也見過現(xiàn)在的冷清。樓市就像鐘擺，不會一直擺向一邊?，F(xiàn)在大家覺得 “天塌了”，可別忘了 2015 年也有人喊 “廣州房價要崩”，結(jié)果后來漲得讓人看不懂。冰山模型說 “凌晨 1-3 點”，但凌晨再冷，也總會天亮。但天亮不是等來的，是市場自己 “熬” 出來的。那些喊著 “馬上反彈” 的，和喊著 “徹底崩盤” 的，都是極端。真實的市場是：遠郊房子還得降，核心區(qū)慢慢穩(wěn)；投資客繼續(xù)離場，剛需慢慢進場。這不是 “救市” 能救出來的，是供需自己慢慢平衡的過程。最后想跟大家說，別天天刷降價消息焦慮，也別聽專家瞎忽悠。有空去小區(qū)門口的中介店坐會兒，跟小哥聊聊天；去售樓處看看，是真有人買房還是全是托。市場的真相，從來不在報表里，就在這些煙火氣里。