326萬(wàn)！這個(gè)數(shù)字在北露園業(yè)主群里炸開(kāi)了鍋。誰(shuí)能想到，三年前還值635萬(wàn)的43平小窩，如今竟跌去了將近一半？這不是個(gè)案——從阜成門(mén)到東直門(mén)，從工體到菜戶營(yíng)，二環(huán)內(nèi)的老破小正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的價(jià)值崩塌。

這場(chǎng)始于2024年的價(jià)格雪崩，已經(jīng)讓北京核心城區(qū)超過(guò)2000個(gè)老舊小區(qū)的業(yè)主感受到了刺骨寒意。

海晟名苑的張阿姨至今記得2017年600萬(wàn)成交時(shí)的喜悅，當(dāng)時(shí)中介信誓旦旦保證"皇城根下的房子只會(huì)漲不會(huì)跌"，如今同戶型掛牌310萬(wàn)卻無(wú)人問(wèn)津，連看房的人都寥寥無(wú)幾；海運(yùn)倉(cāng)小區(qū)的李先生苦笑著說(shuō)，他2017年678萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在370萬(wàn)都難出手，每月還要償還2萬(wàn)多的房貸，這些數(shù)字背后，是一個(gè)個(gè)普通家庭半生積蓄的蒸發(fā)。更令人擔(dān)憂的是，根據(jù)貝殼研究院的抽樣調(diào)查，這類業(yè)主中63%都是掏空"六個(gè)錢(qián)包"才勉強(qiáng)上車(chē)的剛需群體。

這些跌幅令人觸目驚心。但更可怕的是，下跌似乎看不到盡頭。鏈家的一位從業(yè)15年的資深經(jīng)紀(jì)人王磊告訴我，現(xiàn)在二環(huán)內(nèi)老破小的帶看量同比減少了60%，"很多房子掛半年都無(wú)人問(wèn)津，業(yè)主每隔兩周就主動(dòng)降價(jià)10萬(wàn)，形成惡性循環(huán)"。他展示的內(nèi)部系統(tǒng)顯示，德勝門(mén)片區(qū)已有17%的房源掛牌超過(guò)300天，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

政策組合拳的威力2025年8月取消五環(huán)外限購(gòu)后，需求明顯外流。我愛(ài)我家研究院的數(shù)據(jù)顯示，政策實(shí)施首月，五環(huán)外新房成交量就激增了80%，其中70%的買(mǎi)家原本計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)城區(qū)老舊房源。與此同時(shí)，二套房首付比例從60%提高到75%，直接掐斷了投資客的入場(chǎng)可能。住建委內(nèi)部人士透露，這套"疏解+去杠桿"的組合拳是經(jīng)過(guò)精密測(cè)算的主動(dòng)調(diào)控。

居住理念的變革"現(xiàn)在的年輕人寧愿多坐半小時(shí)地鐵，也要住新小區(qū)。"21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的趙經(jīng)理展示了一組對(duì)比數(shù)據(jù)：2025年購(gòu)房者中，選擇15年以上房齡的比例從2020年的58%驟降至19%。確實(shí)，沒(méi)有電梯、停車(chē)?yán)щy、管道老化...這些老破小的硬傷在新時(shí)代愈發(fā)凸顯。某互聯(lián)網(wǎng)公司90后員工小林的說(shuō)法很有代表性："花500萬(wàn)住沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)、外賣(mài)小哥都找不到的胡同？我寧愿去昌平住loft。"

學(xué)區(qū)房光環(huán)褪色多校劃片政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房的不確定性大增。西城區(qū)某重點(diǎn)小學(xué)的招生老師透露，今年該校劃片范圍擴(kuò)大了30%，"買(mǎi)了房也不一定能上"的觀念正在蔓延。教育專家指出，隨著教師輪崗制全面推行，名校師資流動(dòng)性增強(qiáng)，用房產(chǎn)綁定教育資源的模式正在瓦解。數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跌幅比非學(xué)區(qū)老破小還要高出8個(gè)百分點(diǎn)。

有趣的是，并非所有房子都在跌。我注意到幾個(gè)現(xiàn)象：

海淀中關(guān)村一帶的次新房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，部分科技企業(yè)周邊的品質(zhì)社區(qū)還有3-5%的微漲

朝陽(yáng)CBD區(qū)域的高品質(zhì)公寓憑借物業(yè)服務(wù)和商業(yè)配套，維持著5%左右的漲幅

五環(huán)外地鐵沿線的新盤(pán)銷(xiāo)售火爆，如17號(hào)線終點(diǎn)站未來(lái)科學(xué)城板塊，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)92%

這種分化說(shuō)明：?jiǎn)渭兊牡囟蝺?yōu)勢(shì)已經(jīng)不夠，產(chǎn)品力成為新的價(jià)值標(biāo)桿。當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)"三明治結(jié)構(gòu)"——頂端10%的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和底部30%的老舊房源價(jià)差持續(xù)拉大，中間層則面臨重新洗牌。

核心地段的老破小可能還有10%-15%的下跌空間，直到租金回報(bào)率回升至3.5%的合理水平

城市更新政策或?qū)?lái)轉(zhuǎn)機(jī)，但進(jìn)程緩慢。目前納入改造計(jì)劃的小區(qū)不足總量的5%

學(xué)區(qū)政策如果調(diào)整，可能引發(fā)新一輪價(jià)值重估。但教育公平化是大勢(shì)所趨

這場(chǎng)價(jià)值重估的陣痛還在繼續(xù)。但換個(gè)角度看，泡沫擠出后，市場(chǎng)或許能回歸更健康的狀態(tài)。只是，那些在高位接盤(pán)的業(yè)主，注定要為此付出沉重代價(jià)。