市區(qū)老破小 8300 元 /㎡，縣城同戶型卻賣 1.2 萬 /㎡？溫州市中心人民西路群藝小區(qū)的這筆交易，狠狠打破了 “市區(qū)房價必高于縣域” 的常識。手握購房款的溫州人難免犯嘀咕：是抄底市區(qū)的 “地板價”，還是追縣城的 “堅挺盤”？這看似反常的價差里，藏著樓市最真實的生存邏輯。

這種價格倒掛不是孤例，細看數(shù)據(jù)反差會更刺眼。溫州市區(qū)上陡門、橋兒頭的老舊樓梯房均價徘徊在 9000 元 /㎡左右，水心片區(qū)部分無電梯老房甚至跌到 8000 元 /㎡。據(jù)溫州都市報 2025 年 8 月數(shù)據(jù)，鹿城區(qū) 100 萬及以下低價二手房占比達 34.62%，掛牌價低于 1 萬 /㎡的房源已超 200 套，想賣出手平均得等足 18 個月。反觀蒼南縣城，縣府宿舍、農(nóng)行宿舍這類 50-60㎡老破小，成交價穩(wěn)在 1-1.2 萬 /㎡，比市區(qū)核心地段同類房源高出近 40%。

次新房市場的分化更耐人尋味。市區(qū)濱江萬象天地二手房均價 2.3-2.4 萬 /㎡（安居客 2025 年 9 月報價），較 2024 年同期跌了 5000-6000 元。

而瑞安中央公園東區(qū)單價仍能站上 2.5 萬 /㎡，部分景觀房源達 3 萬 /㎡，雖高于瑞安 18561 元 /㎡的二手房整體均價（58 同城 2025 年 9 月數(shù)據(jù)），但較 2021 年 3.5 萬 /㎡的峰值已回落 14.3%。8 月平陽、蒼南、龍港三縣市新房成交僅 455 套，環(huán)比降 41%，整體市場調(diào)整期內(nèi)，縣域核心盤的堅挺更顯突出。

供需失衡是繞不開的病根。市區(qū)近年城市更新力度不小，濱江 CBD 周邊的云尚華庭、云川華庭等安置房以 1.5 萬 /㎡掛牌，直接拉低區(qū)域房價?？h域則供應(yīng)緊張，樂清 2015 到 2020 年鮮有大型拆遷，蒼南二手房掛牌量不足 5000 套，每月成交 150 套，供需基本均衡。

供需背后，是人口流動與產(chǎn)業(yè)布局的深層錯位。2024 年末溫州 985.2 萬常住人口中，市區(qū)占比不足 40%，多數(shù)人扎根縣域。樂清柳市的電器產(chǎn)業(yè)、瑞安的汽摩配產(chǎn)業(yè)養(yǎng)活數(shù)十萬人，樂清城區(qū)能吸納柳市、虹橋人口，瑞安城區(qū)輻射平陽，縣域形成獨立人口磁場。

但市區(qū)也不是全無翻盤籌碼。濱江 CBD 已落地 K11 Select、偉明集團總部，領(lǐng)信數(shù)科等 16 家企業(yè)入駐，軌道交通 S1、S2 線高峰間隔縮至 9 分 17 秒，還在申請增購列車加密班次。溫州納入全國要素市場化配置改革試點后，甌海區(qū)千畝產(chǎn)業(yè)園招引十多個億元項目，威馬汽車計劃 9 月重啟溫州量產(chǎn)，有望帶來新住房需求。

現(xiàn)實瓶頸同樣突出。網(wǎng)友疑問直擊要害：“現(xiàn)在通勤效率，誰會住市區(qū)去樂清上班？” 瑞安中央公園 3 萬 /㎡的價格爭議不小，支持者認可吾悅廣場周邊成熟配套，反對者則以區(qū)域均價反駁泡沫風險。樂清更出現(xiàn)特殊現(xiàn)象：140-160㎡大戶型單價比小戶型高，當?shù)胤繀f(xié)解釋為改善需求旺盛，但購房者算過賬：“300 萬買縣城大戶型，不如選市區(qū)濱江 CBD 次新房?！?/p>

在柳市做電器生意的陳先生正犯難：市區(qū) 8000 元 /㎡的老破小能落戶口，孩子上學方便；縣城 1.2 萬 /㎡的房子離工廠近。樂觀者勸他等市區(qū)價值回歸，同行卻勸他務(wù)實：“樂清電器產(chǎn)業(yè)穩(wěn)當，房子跌不到哪去?！睖刂莸木仁姓咭苍诎l(fā)力。

2025 年 4 月實施的房票政策明確，6 個月內(nèi)購買甌海區(qū)房源可享 15% 獎勵，跨區(qū)則為 7.5%，商貸轉(zhuǎn)公積金通道也已開放。但政策紅利能否對沖縣域產(chǎn)業(yè)吸引力？尚未可知。

現(xiàn)在最讓溫州人糾結(jié)的，不只是買哪里的房子，更是倒掛背后的城市未來。市區(qū)房價失勢后，還能留住年輕人嗎？縣域房價堅挺是靠產(chǎn)業(yè)支撐，還是調(diào)整滯后？威馬重啟、產(chǎn)業(yè)園落地的利好尚未兌現(xiàn)，一切仍是未知數(shù)。

話說回來，要是你手里有筆錢，會押注市區(qū)的 “潛力股”，還是選縣城的 “穩(wěn)當盤”？縣域房價真能一直跑贏市區(qū)嗎？歡迎來評論區(qū)聊聊你的判斷。