夜深了，窗外是2025年深秋的涼意。

我泡了杯茶，電腦屏幕上還閃爍著幾家房企最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，一片慘淡中夾雜著幾絲掙扎求生的痕跡。每到這種時(shí)候，我總會(huì)不由自主地想起將近十年前那的“寶萬之爭(zhēng)”。

歷史沒有如果。但作為一名觀察員，最有趣的游戲恰恰就是“如果”。如果，當(dāng)年華潤沒有選擇放手，如果安邦沒有最后倒戈，如果……最大的“如果”是：如果深圳地鐵最終沒有進(jìn)來，寶能系如愿以償，牢牢坐穩(wěn)了第一大股東的寶座，今天的萬科，會(huì)是什么樣子？

我們得先搞明白一件事：寶能想要的是什么？

它想要的絕不是一個(gè)“蓋有人住的好房子”的理想主義招牌。姚振華老板是玩資本和保險(xiǎn)出身的，他的語言體系里，核心詞是：杠桿、現(xiàn)金流、資產(chǎn)回報(bào)率。他看中的是萬科這個(gè)巨大的、相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包，以及它背后強(qiáng)大的融資能力和現(xiàn)金流“奶?！钡膶傩?。

所以，如果寶能入主，第一件事，必然是對(duì)萬科進(jìn)行一場(chǎng)“基因改造”的手術(shù)。

還記得王石那句“不歡迎”嗎？這背后不僅僅是情緒，更是兩種企業(yè)文化的根本沖突。萬科引以為傲的是它的職業(yè)經(jīng)理人制度的價(jià)值觀。這是一個(gè)由王石、郁亮等一代代管理者精心構(gòu)建起來的，相對(duì)透明、規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。

而寶能，帶有濃厚的潮汕商人色彩，更信奉強(qiáng)人領(lǐng)導(dǎo)和家族式管理。這兩種文化，幾乎是水火不容。

可以預(yù)見，一旦寶能掌控董事會(huì)，郁亮為首的核心管理層大概率會(huì)集體出走。這不是簡(jiǎn)單的換換帥，而是“靈魂”被抽離了。萬科之所以是萬科，不在于它有多少土地儲(chǔ)備，而在于這套能夠高效、穩(wěn)健運(yùn)營龐大體系的管理班底。說白了，最重要的就是人。失去了他們，萬科就只剩下一個(gè)空殼和一張龐大的資產(chǎn)負(fù)債表。

在狂歡中沖向懸崖

假設(shè)寶能成功“換血”，派駐了自己的人馬。接下來會(huì)發(fā)生什么？

時(shí)間撥回到2017-2018年，那是房地產(chǎn)最后的狂歡。一個(gè)“寶能化”的萬科，幾乎必然會(huì)選擇最激進(jìn)的道路。

瘋狂加杠桿，豪賭下一個(gè)周期

寶能自身就是通過萬能險(xiǎn)等高杠桿資金收購的萬科，它肯定要盡快從萬科身上榨取回報(bào)，來覆蓋高昂的資金成本。怎么做最快？當(dāng)然是繼續(xù)放大杠桿。

萬科當(dāng)時(shí)相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，在寶能看來簡(jiǎn)直是“浪費(fèi)資源”。它會(huì)利用萬科的3A信用評(píng)級(jí)，在境內(nèi)外大舉發(fā)債，然后用融來的錢在二三線城市瘋狂“搶地王”。在那個(gè)“規(guī)模為王”的年代，這套打法看上去是無比正確的，大家都這么干。萬科的資產(chǎn)規(guī)?？赡軙?huì)在短期內(nèi)急劇膨脹，甚至超過碧桂園和恒大，成為宇宙第一房企。

“現(xiàn)金?！睒I(yè)務(wù)被肢解

同時(shí)，為了快速回籠資金，那些需要長期培育、短期看不到高回報(bào)的業(yè)務(wù)，比如萬科物業(yè)（后來的萬物云）、物流（萬緯物流）、長租公寓（泊寓），很可能會(huì)被當(dāng)作“非核心資產(chǎn)”打包出售。寶能可不會(huì)有耐心去等待一棵小樹苗慢慢長成參天大樹，它需要的是立刻能砍來當(dāng)柴燒的木頭。

這是致命的。我們今天回頭看，恰恰是這些多元化業(yè)務(wù)，在地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)入寒冬時(shí)，為真實(shí)的萬科提供了寶貴的現(xiàn)金流和新的增長曲線。一個(gè)被肢解的萬科，將徹底淪為一個(gè)純粹的、高負(fù)債的開發(fā)商。

... 時(shí)光快進(jìn) ...

當(dāng)“三道紅線”來臨，第一個(gè)倒下的巨人

現(xiàn)在，讓我們來到?jīng)Q定命運(yùn)的2020年。監(jiān)管層祭出“三道紅線”，釜底抽薪，整個(gè)行業(yè)的底層邏輯被徹底改寫。

對(duì)于一個(gè)在2017-2018年瘋狂加杠桿、資產(chǎn)負(fù)債表極度臃腫的“寶能版萬科”來說，這就是末日的開始。

融資渠道瞬間冰封： “三道紅線”全踩的它，將和恒大等公司一樣，被所有金融機(jī)構(gòu)拒之門外。

高價(jià)地塊成為巨額浮虧： 市場(chǎng)下行，當(dāng)年搶下的“地王”項(xiàng)目，一開盤就是虧損，賣得越多，虧得越多，現(xiàn)金流持續(xù)失血。

債務(wù)危機(jī)連鎖爆發(fā)： 高昂的利息需要償還，但房子賣不掉，錢也借不到。公開市場(chǎng)違約、商票逾期、項(xiàng)目停工……所有我們?cè)谄渌鲭U(xiǎn)房企身上看到的故事，都會(huì)在“寶能版萬科”身上加倍上演。

我?guī)缀蹩梢詳喽ǎ绻麑毮墚?dāng)年真的控制了萬科，那么在2021-2022年的那波房企倒閉潮中，萬科很可能就是那個(gè)倒下的、體量最大的巨人。 它不會(huì)等到2024年才感受到寒意，它的危機(jī)將提前到來，并且更加猛烈。最終的結(jié)局，大概率是被拆分、被重組，落得一地雞毛?！叭f科”這個(gè)金字招牌，將徹底成為歷史。

沒有完美的結(jié)局，只有“更不壞”的選擇

回到現(xiàn)實(shí)。深圳地鐵入主后的萬科，日子好過嗎？

當(dāng)然不好過。利潤下滑、市值縮水、高管辭職、變賣資產(chǎn)……行業(yè)性的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，誰也無法幸免。萬科同樣在經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦的“減肥健體”，努力“活下去”。

但是，區(qū)別在于：它還活著。 并且，在國資背景的加持下，它獲得了其他民營房企夢(mèng)寐以求的融資支持和信用背書。在最危急的時(shí)刻，是“深圳國資”的堅(jiān)定支持，穩(wěn)住了市場(chǎng)的信心。

所以，當(dāng)我們?cè)?025年的今天回望，深鐵的進(jìn)入，對(duì)萬科而言，不是最優(yōu)解，因?yàn)樾袠I(yè)的大勢(shì)無法逆轉(zhuǎn)。但它幾乎可以肯定是那個(gè)“最不壞”的選擇。

它讓萬科避免了墜入深淵的命運(yùn)，給了它一張?jiān)跉埧岬奶蕴愔欣^續(xù)比賽的門票，雖然現(xiàn)在也很難受。