"取消指導(dǎo)價(jià)就能救樓市？深圳業(yè)主正在用2300萬(wàn)的掛牌價(jià)打臉?biāo)袑＜遥?2025年9月24日，隨著深圳灣一號(hào)某房源掛牌價(jià)單月跳漲500萬(wàn)的消息刷屏，這個(gè)看似矛盾的現(xiàn)實(shí)撕開(kāi)了當(dāng)前樓市真相——為什么同樣的政策松綁，有人狂歡提價(jià)，有人含淚拋售？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，就在政策放寬的當(dāng)口，北京二手房?jī)r(jià)卻創(chuàng)下1.2%的環(huán)比跌幅，這種魔幻分裂的局面，究竟是誰(shuí)在操控游戲規(guī)則？

在深圳廢除指導(dǎo)價(jià)的首周，前海某頂級(jí)學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)從1800萬(wàn)飆升至2300萬(wàn)，28%的漲幅讓中介朋友圈沸騰。然而同一時(shí)段，龍崗布吉萬(wàn)科紅花園68㎡戶型僅從285萬(wàn)微調(diào)至310萬(wàn)，更諷刺的是，該房源掛牌30天僅7組看房。

前海豪宅帶看量同比激增300%，而龍崗剛需盤平均成交周期仍高達(dá)93天。這種割裂在廣州更為戲劇化——美林湖畔一套89㎡房源掛牌價(jià)從11.6萬(wàn)/㎡驟降至8.98萬(wàn)/㎡，業(yè)主中介坦言："指導(dǎo)價(jià)取消后反而更難賣，看房客都等著撿更大的漏"。

價(jià)格層面：2025年8月百城二手住宅均價(jià)同比下跌7.34%，但杭州未來(lái)科技城逆勢(shì)上漲5%

庫(kù)存壓力：鄭州管城區(qū)80㎡以下戶型去化周期19個(gè)月，沈陽(yáng)渾南新盤庫(kù)存夠賣28個(gè)月

利率刺激失效：盡管上海二套房貸利率降至3.36%歷史低點(diǎn)，但外環(huán)外二手房成交價(jià)仍下跌8%

最值得玩味的是成都案例：2023年底取消指導(dǎo)價(jià)后，2025年6月二手房成交均價(jià)卻跌至1.82萬(wàn)元/㎡，保利天空之城等明星樓盤有房源累計(jì)降價(jià)90萬(wàn)。這種"越救越跌"的反常識(shí)現(xiàn)象，徹底顛覆了傳統(tǒng)認(rèn)知。

當(dāng)杭州阿里云谷周邊房源因程序員搶購(gòu)導(dǎo)致掛牌即售罄時(shí)（2025年7月成交記錄顯示平均成交周期僅9天），西安曲江的中海鉑宮404㎡豪宅卻要累計(jì)降價(jià)140萬(wàn)才能吸引看房客。這種差異背后是殘酷的"馬太效應(yīng)"：

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：深圳南山科技園每新增1個(gè)高新技術(shù)企業(yè)，周邊房租上漲3%（深圳大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2025年模型）

人口流失帶：沈陽(yáng)渾南新區(qū)年凈流出人口達(dá)1.2萬(wàn)，直接導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格兩年跌去23%

某TOP10房企投資總監(jiān)私下透露："我們現(xiàn)在只敢在長(zhǎng)三角、珠三角核心區(qū)拿地，鄭州、昆明等地的土地流拍率已經(jīng)超過(guò)60%"。

當(dāng)300萬(wàn)房貸月供減少1200元（按利率4.2%→3.5%計(jì)算）都刺激不了成交量時(shí)，我們是否該承認(rèn)：樓市已進(jìn)入"政策免疫期"？廣州天河業(yè)主集體下架高價(jià)房源的鬧劇證明，脫離基本面的漲價(jià)只是自欺欺人。

而對(duì)于普通購(gòu)房者，或許該記住鏈家研究院的警示：當(dāng)前北京80%的降價(jià)房源集中在五環(huán)外，而核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源降價(jià)幅度從未超過(guò)5%。

當(dāng)日本1990年的地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)就擺在眼前，為什么還有人在賭"這次不一樣"？在抖音#抄底樓市#話題下狂歡的投機(jī)客們，是否注意到鄭州某降價(jià)樓盤維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)橫幅上那句"每平米降3000，畢生積蓄成泡影"的泣血控訴？

政策可以松綁，但市場(chǎng)的達(dá)摩克利斯之劍永遠(yuǎn)高懸——畢竟，當(dāng)潮水退去時(shí)，沒(méi)穿褲子的絕不會(huì)是那些真正需要住房的人。