隱藏成交價就能擋住房價下跌？上海樓市近期的兩場操作，恰恰撕開了市場的真實面紗。8 月 14 日，上海某平臺突然抹去所有二手房的歷史成交記錄，點進成交房源只剩 “暫無價格” 的灰色提示，但購房者心里門兒清 —— 前陣子浦東金楊新村一套 89 平的兩居室，掛牌價從 520 萬降到 485 萬才成交，這種案例要是公開，只會加重觀望情緒。

沒等市場消化完價格隱藏的影響，9 月 11 日到 14 日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)四天內(nèi)下架 3.54 萬套二手房，前兩天就砍了兩萬多套。平臺解釋是 “清理重復庫存”，可巧合的是，下架潮前一周，奉城板塊有房東掛出 “直降 30 萬” 的急售房源，一天被問了 20 多次。有購房者調(diào)侃：“這哪是清庫存，分明是怕低價房源扎堆嚇退買家。”

說到價格走勢，官方數(shù)據(jù)比傳聞更有說服力。中指研究院 10 月 6 日剛出的報告顯示，9 月上海二手住宅平均價 57907.9 元 / 平，中位數(shù) 52758.5 元 / 平，環(huán)比跌了 0.48%，同比降了 3.85%。但光看整體數(shù)據(jù)容易忽略細節(jié)，各環(huán)線的分化簡直天差地別。中環(huán)因為庫存高、次新房少，剛改房東急著置換又再讓價，形成 “折上折”，9 月均價跌幅比其他環(huán)線都大；郊環(huán)外反而有點回暖，剛需項目價格小幅上漲，算是市場里少見的亮點。

8 月 25 日 “滬六條” 新政出臺時，不少人以為能救市 —— 外環(huán)外不限購、公積金能付首付、商貸利率不分首套二套，政策力度確實不小?？涩F(xiàn)實卻冷了半截，上海中原地產(chǎn) 9 月 10 日的數(shù)據(jù)顯示，8 月二手住宅成交 17500 套，環(huán)比只漲了 3.78%，同比增幅 10.32%。新政首周咨詢量是漲了 15%，但真正下單的沒幾個，畢竟現(xiàn)在掛牌量還維持在 10.36 萬套，去化周期要 12 個月，買家有的是時間挑。

價格分化在總價段上更明顯。1500 萬以上的豪宅跌得最狠，8 月成交價比基期縮水不少；300 萬以下的剛需房雖然賣得相對好點，但也得靠降價換量，較基期已經(jīng)跌了 23%。有中介說，現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)次新小區(qū)還能扛住，比如靜安府的掛牌價基本沒降，但外環(huán)外的老小區(qū)，房東不降個 5% 根本沒人問。

成交價隱藏反而讓交易更麻煩。以前能參考同戶型成交價砍價，現(xiàn)在只能對著小區(qū)均價瞎猜，議價周期從原來的 2 周拉長到 1 個月。加上購房者都在等 “更劃算的價格”，賣家又急著出手，市場陷入了 “越等越跌，越跌越等” 的循環(huán)。

二線城市房價見底的消息最近傳得沸沸揚揚，有人說這會進一步擠壓上海的購房需求，未來一線城市得跌得更狠；也有人覺得上海的核心資源還在，房價不會真的崩。你覺得上海房價會步二線后塵嗎？要是新政效果持續(xù)不及預期，市場還會出現(xiàn)哪些新變化？