2025年10月31日，深圳南山區(qū)華僑城純水岸一套獨(dú)棟別墅以3.65億元成交，刷新全國(guó)司法拍賣(mài)住宅最高紀(jì)錄。競(jìng)買(mǎi)人陳英霞通過(guò)京東司法拍賣(mài)平臺(tái)拿下這套“墅王”，單價(jià)高達(dá)57萬(wàn)元/平方米。這套建筑面積僅639平方米的房產(chǎn)，附帶超千平私家花園、三面臨湖，曾掛價(jià)5.2億元。然而，比天價(jià)更引人關(guān)注的是：拍賣(mài)前，案外人夏曉冬聲稱(chēng)持有20年租賃協(xié)議，并出示2180萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬記錄，試圖阻撓清房。最終，法院未予認(rèn)可，房產(chǎn)在拍賣(mài)前完成清空。這場(chǎng)交易，不僅是財(cái)富的展示，更揭開(kāi)了一層面紗——司法拍賣(mài)中“以租抵債”的法律博弈。

這套別墅原業(yè)主于2010年以1.88億元購(gòu)入，十余年間資產(chǎn)增值近一倍。此次拍賣(mài)源于一起借貸糾紛，原業(yè)主作為被執(zhí)行人，名下資產(chǎn)被依法處置。法拍公告顯示，該房產(chǎn)存在抵押與查封，法院依法啟動(dòng)評(píng)估與拍賣(mài)程序。盡管市場(chǎng)掛牌價(jià)高達(dá)5.2億元，但司法評(píng)估價(jià)為2.15億元，起拍價(jià)即為此數(shù)。經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，最終以3.65億元落槌，溢價(jià)近70%。值得注意的是，該小區(qū)十二期僅有10套獨(dú)棟，此次拍賣(mài)的是面積最大、景觀最優(yōu)的一套，被稱(chēng)為“唯一墅王”。其稀缺性與地段優(yōu)勢(shì)，成為吸引買(mǎi)家的核心因素。

為何2180萬(wàn)元的“租賃款”和20年租約未能阻止拍賣(mài)？關(guān)鍵在于法院對(duì)“虛假租賃”的認(rèn)定。我國(guó)《民法典》規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，即房屋產(chǎn)權(quán)變更不影響原有租賃關(guān)系。但這一原則有明確例外：若租賃關(guān)系設(shè)立于抵押登記或法院查封之后，則不得對(duì)抗買(mǎi)受人。本案中，法院查明該房產(chǎn)早在數(shù)年前已設(shè)立抵押并被查封，而所謂20年租賃協(xié)議簽訂時(shí)間晚于查封時(shí)點(diǎn)，依法不能成立。此外，一次性支付2180萬(wàn)元租金、租期長(zhǎng)達(dá)20年、承租人與原業(yè)主關(guān)系不明，均不符合市場(chǎng)常態(tài)，構(gòu)成“虛假租賃”典型特征。

法院在審查此類(lèi)異議時(shí)，采取“形式+實(shí)質(zhì)”雙重標(biāo)準(zhǔn)。不僅要查合同簽署時(shí)間，更要核實(shí)是否真實(shí)占有、租金是否實(shí)際支付。本案中，盡管有轉(zhuǎn)賬記錄，但無(wú)水電繳費(fèi)、物業(yè)登記、居住證明等實(shí)際使用證據(jù)，法院認(rèn)定租賃關(guān)系不真實(shí)。近年來(lái)，“以租代債”成為部分被執(zhí)行人規(guī)避執(zhí)行的手段——通過(guò)虛構(gòu)長(zhǎng)期租賃，將房產(chǎn)長(zhǎng)期控制在關(guān)聯(lián)方手中，阻礙拍賣(mài)或壓低成交價(jià)。對(duì)此，最高法明確要求嚴(yán)查租賃真實(shí)性，防止“租約陷阱”損害債權(quán)人與買(mǎi)受人權(quán)益。

對(duì)普通購(gòu)房者而言，參與法拍房競(jìng)買(mǎi)既是機(jī)會(huì)，也是挑戰(zhàn)。3.65億的豪宅雖屬極端個(gè)案，但其揭示的風(fēng)險(xiǎn)具有普遍性。許多買(mǎi)家因未充分調(diào)查，購(gòu)得房產(chǎn)后才發(fā)現(xiàn)存在長(zhǎng)期租約、欠繳巨額物業(yè)費(fèi)，甚至房屋結(jié)構(gòu)已被改動(dòng)。如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？首要途徑是查閱法院發(fā)布的拍賣(mài)公告。人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、淘寶與京東司法拍賣(mài)平臺(tái)均會(huì)披露房產(chǎn)的查封、抵押、占用情況及已知瑕疵。公告中若未提及租賃，通常意味著法院未認(rèn)定有效租約。

更進(jìn)一步，買(mǎi)家應(yīng)主動(dòng)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息。通過(guò)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口，可核實(shí)產(chǎn)權(quán)人、抵押登記、查封狀態(tài)及是否辦理過(guò)租賃備案。部分地區(qū)雖未強(qiáng)制租賃備案，但若有登記，將成為判斷租賃真實(shí)性的關(guān)鍵證據(jù)。同時(shí)，中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)可查原業(yè)主是否為“失信被執(zhí)行人”，及其涉及的債務(wù)案件數(shù)量，幫助判斷資產(chǎn)處置背景的復(fù)雜程度。此外，實(shí)地看樣至關(guān)重要。法院通常組織看房，買(mǎi)家應(yīng)親赴現(xiàn)場(chǎng)，觀察房屋使用狀態(tài)，向物業(yè)與鄰居了解實(shí)際情況。

此次天價(jià)成交也折射出高端房產(chǎn)市場(chǎng)的韌性。在深圳，核心地段稀缺住宅仍具強(qiáng)勁吸引力，即便通過(guò)司法途徑出售，也能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。未來(lái)，隨著債務(wù)糾紛增多，法拍豪宅或成常態(tài)。對(duì)買(mǎi)家而言，信息透明與法律認(rèn)知將成為決勝關(guān)鍵。法院亦在加強(qiáng)拍賣(mài)前調(diào)查，力求全面披露風(fēng)險(xiǎn)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，司法拍賣(mài)將日趨規(guī)范，但“租約博弈”不會(huì)消失，反而可能更隱蔽。唯有提升風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，善用公開(kāi)渠道，才能在機(jī)遇與陷阱并存的法拍市場(chǎng)中安全前行。

這場(chǎng)3.65億元的交易，不只是一個(gè)財(cái)富故事，更是一堂生動(dòng)的法治課：產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，始終在法律的框架下進(jìn)行；而每一次競(jìng)拍槌的落下，都是對(duì)規(guī)則理解的考驗(yàn)。