杭州良渚樓市這反差也太魔幻了 —— 當(dāng)年搶破頭的 “萬人搖” 紅盤賣不動(dòng)，安置房反倒被剛需瘋搶？前幾天翻安居客看到，和昌府一套 114㎡四房掛 238 萬還送車位，單價(jià)剛 2 萬 /㎡，這價(jià)格跟 2017 年開盤時(shí)幾乎沒差?？筛舯诙旁娫芬惶?80㎡安置房掛 100 萬，剛上線就有十多組客戶打電話問，這到底是市場亂了，還是買房人變清醒了？

說真的，良渚當(dāng)年的火勁兒現(xiàn)在想起來還挺夸張。2021 年我陪朋友去搖融信瀾天，現(xiàn)場烏泱泱全是人，排號都排到幾百號外。和光塵樾更離譜，10 次加推里 4 次觸發(fā)萬人搖，能搖到的都算 “天選之子”。和昌府當(dāng)年憑著一梯一戶的設(shè)計(jì)，800 多套房子一年就賣光了，“200 萬住良渚新城” 的廣告到處都是，誰能想到八年過去，房價(jià)又回到了起點(diǎn)？

房價(jià)的過山車真是猝不及防。2023 年巔峰那陣，和昌府網(wǎng)簽均價(jià)能到 3.2 萬 /㎡，我記得當(dāng)時(shí)有套高樓層裝修房賣了 358 萬，業(yè)主還在業(yè)主群里曬截圖。可從去年開始，行情就急轉(zhuǎn)直下了。現(xiàn)在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺顯示，良渚街道掛牌量都沖到 1023 套了，光和昌府一個(gè)小區(qū)就掛了 86 套，供大于求的壓力擺在這兒。

中介朋友跟我聊起，現(xiàn)在房東們都在比著降價(jià)。融信瀾天最明顯，9 月成交均價(jià)跌到 17628 元 /㎡，一套 89㎡毛坯房 157 萬就賣了，這價(jià)格比 2021 年的掛牌價(jià)少了近一半。有業(yè)主掛了半年沒賣掉，最近又降了 10 萬，朋友圈自嘲 “八年白干，倒貼利息”，看著真讓人揪心。

有意思的是，市場居然分化得這么厲害。曾經(jīng)大家看不上的安置房，現(xiàn)在成了香餑餑。余杭區(qū)安置房交易平臺顯示，杜詩苑 9 月成交均價(jià) 1.25 萬 /㎡，80㎡房源總價(jià)剛過百萬，比商品房便宜近一半。我特地去小區(qū)門口轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，雖然是安置房，但綠化做得不錯(cuò)，還能人車分流，物業(yè)費(fèi)才 1.2 元 /㎡?月，比商品房省太多。

剛需們算得可比誰都精。有個(gè)準(zhǔn)備買房的朋友跟我說，良渚地鐵 2 號線都通了這么多年，學(xué)校也建起來了，住安置房和商品房差別真不大?？們r(jià)低幾十萬，每月物業(yè)費(fèi)還省兩百多，干嘛非要追紅盤？這話倒點(diǎn)透了現(xiàn)在的市場心態(tài) —— 實(shí)用主義才是王道。

這輪下跌的坑，其實(shí)早就在當(dāng)年的火熱里挖好了。2018 年那陣一二手房價(jià)格倒掛，投資客占了近四成，中介說當(dāng)時(shí)不少人都是 “閉眼買”?，F(xiàn)在倒掛沒了，投資客急著拋貨，可剛需就那么多，價(jià)格自然撐不住。更關(guān)鍵的是，良渚新城第四季度還要推 3 宗宅地，編號余政儲(chǔ)出 45 號、46 號、47 號，全是 18 層以下的新小區(qū)，戶型更先進(jìn)，老房子更難賣了。

最煎熬的還是高位上車的投資客。和昌府 114㎡的房子月租也就 3500-3700 元，按 238 萬的掛牌價(jià)算，年租金回報(bào)率才 1.9%，連房貸利息都不夠。有業(yè)主跟我吐槽：“當(dāng)初以為能蹭上未來科技城的紅利，現(xiàn)在倒好，成了‘站崗專業(yè)戶’。” 這話聽著扎心，卻道破了樓市的真相 —— 哪有永遠(yuǎn)的網(wǎng)紅板塊啊。

不過話說回來，低迷里也藏著機(jī)會(huì)。近三個(gè)月成交記錄，發(fā)現(xiàn)地鐵 1 公里內(nèi)、房齡 5 年以內(nèi)的次新房還是挺好賣的。剛需要是現(xiàn)在入手，真能撿著漏，但得避開和昌府這種高掛牌量小區(qū)。其實(shí)沒必要迷信 “紅盤” 光環(huán)，杜詩苑這種安置房，實(shí)地看了戶型、問了物業(yè)，說不定性價(jià)比更高。

投資客可得慎重點(diǎn)了?，F(xiàn)在杭州二手房掛牌量都超 20 萬套了，良渚這 1023 套只是冰山一角。加上人口流入變慢，非核心區(qū)的房子想出手只會(huì)越來越難。與其賭房價(jià)上漲，不如把錢放穩(wěn)妥點(diǎn)，這是我真心的建議。

對了，最近房天下剛出的 10 月數(shù)據(jù)挺意外的，良渚文化村竹徑茶語居然環(huán)比漲了 12.36%，單價(jià) 36742 元 /㎡。這說明不是所有小區(qū)都在跌，核心配套好的房子還是抗跌。看來買房這事，真得拋開 “板塊濾鏡”，一套一套看。

房價(jià)漲漲跌跌，說到底還是供需在說話。良渚的故事其實(shí)在提醒所有人：買房盯著自住需求，少跟風(fēng)追漲，才不會(huì)被市場 “收割”。