深圳前海業(yè)主王女士拿著法拍通知書的手在發(fā)抖：四年前花800萬以6萬/㎡搶的房子，如今法拍價僅3.8萬/㎡，首付虧得一干二凈。可同一時間，上海黃浦區(qū)金陵華庭的豪宅卻賣出32.68萬/㎡的天價，刷新高層住宅紀錄。同樣是一線城市，樓市的冰火兩重天為何來得如此猝不及防？

這種強烈反差絕非個例。國家統(tǒng)計局2025年9月數(shù)據(jù)顯示，深圳8月二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.8%，同比跌幅擴大至1.9%。安居客平臺監(jiān)測更直觀：前海片區(qū)次新盤成交價較2021年7.5萬/㎡的峰值跌去近五成，不少業(yè)主盯著維權(quán)群里的房價截圖，連“斷供”二字都不敢輕易提起。

9月5日深圳新政落地試圖救市，區(qū)域分級限購疊加利率并軌，確實攪動了市場情緒。樂有家數(shù)據(jù)顯示，南山等核心區(qū)帶看量環(huán)比漲超40%，龍崗閱云境項目單日收籌破百套，光明深鐵睿著的76㎡剛需房預(yù)約量超300組。但熱鬧背后藏著冷意：第38周深圳二手房成交量僅1408套，那些圍著沙盤問價的剛需，大多還是攥著錢不敢下手——畢竟誰也不想成為下一個“虧光首付”的人。

上海則走出了完全不同的曲線。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)印證，8月上海新房價格同比漲5.9%，環(huán)比微升0.4%，是一線城市中唯一實現(xiàn)雙增長的城市。房天下數(shù)據(jù)更刺眼：1-8月上海銷售額前十的項目里，4個單價超10萬/㎡，但外圍區(qū)不少項目網(wǎng)簽率連10%都不到。這種“核心熱、外圍冷”的分裂，在深圳內(nèi)部同樣上演：前海剛需盤降價甩賣時，深圳灣1號8月成交單價仍穩(wěn)在30萬/㎡以上，高端買家的熱情絲毫未減。

樓市的分化早已蔓延到土地市場。蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊宅地6月出讓時，起始樓面價就達6萬/㎡，最終以65242元/㎡溢價成交；而不少三四線城市的地塊卻接連流拍，即便起拍價較2023年下調(diào)42%也無人問津。中指研究院的判斷很精準：現(xiàn)在資金正瘋狂涌向“確定性”，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成了避風(fēng)港，非核心區(qū)域則陷入“去庫存”持久戰(zhàn)。

更值得深思的是政策效果的差異化。深圳新政釋放了60萬非深戶購房需求，羅湖首周簽約量漲25%，大鵬新區(qū)成交量翻倍；上?！?25新政”后單周4個項目售罄，但遠郊樓盤依舊門可羅雀。這說明“大水漫灌”的時代早已過去，政策再精準，也擋不住市場對資產(chǎn)價值的重新判斷——就像央行報告揭示的，2000萬以上豪宅成交漲12%，300萬以下剛需盤跌28%，普通人的購房意愿正持續(xù)降溫，25-30歲人群購房比例已從2020年的65%跌至48%。

這場調(diào)整從來不是簡單的“漲”或“跌”，而是一場深刻的市場重構(gòu)。當(dāng)炒房客陸續(xù)離場，二手房掛牌量飆升，年輕人轉(zhuǎn)向“租房+理財”模式，房地產(chǎn)的金融屬性正在弱化。但核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然堅挺，這背后是人口、產(chǎn)業(yè)、資源的集中效應(yīng)，而非單純的市場炒作。