房價的下跌趨勢已成不爭的事實，但這場調(diào)整的深度和持續(xù)時間仍充滿爭議。最新數(shù)據(jù)顯示，2025年8月全國70個大中城市中，69個城市二手房價環(huán)比回落，一線城市環(huán)比下降1%，二線城市下降0.6%，三四線城市下降0.5%。

北京、上海等核心城市部分區(qū)域房價已跌回十年前水平，如北京阜成門北露園一套43㎡房源3年內(nèi)從635萬跌至326萬，跌幅達49%。這種斷崖式下跌不禁讓人發(fā)問：房價的底部究竟在哪里？未來兩年是否會如某些預測所言再跌30%？

市場交易結(jié)構(gòu)的變化正在重塑房地產(chǎn)格局。2025年二手交易量增長8.3%，占市場48%份額，首次接近一手房（占比52%）。貝殼研究院的專家指出，購房者現(xiàn)在更關注租金與月供的現(xiàn)金流對比，但一線城市租金同比下跌4%，這種"租售比"的惡化正在削弱買房的吸引力。值得注意的是，這種趨勢與過去二十年"買房必漲"的全民共識形成鮮明反差，反映出市場邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。

歷史經(jīng)驗或許能為我們提供一些線索。長江研究院對195個房價周期的分析顯示，大型房價泡沫（跌幅超過35%）通常需要6年時間才能止跌，最深跌幅中位數(shù)達到40%，且20年內(nèi)僅50%的樣本能漲回前高水平。小型泡沫（跌幅20-35%）則平均需要4.25年止跌，跌幅中位數(shù)22%。

房價已連續(xù)下跌3年，若按大型泡沫規(guī)律計算，可能還需3年才能觸底。這種歷史規(guī)律與當前市場情緒形成強烈對比——許多購房者仍在期待"V型反轉(zhuǎn)"，而數(shù)據(jù)卻指向更漫長的調(diào)整過程。

租金收益率與政策調(diào)控的相互作用正在加劇市場分化。一線城市租金回報率已降至1-2%（深圳僅1.03%），遠低于東北城市的3-6%，這種收益率差距導致投資需求急劇萎縮。與此同時，國家"十四五"規(guī)劃中870萬套保障性住房的集中入市，進一步壓制了租金水平。有研究預測，到2027年一線城市租金回報率可能達到3%，這意味著房價可能還需要再下跌30%才能實現(xiàn)這一目標。這種"租金-房價"的再平衡過程，與許多開發(fā)商和業(yè)主的預期存在巨大落差。

居民收入與就業(yè)壓力正在悄悄改變購房邏輯。2025年上半年居民收入名義增長5.3%，但一線城市失業(yè)率隱性攀升（由于人口流出導致統(tǒng)計失真），收入預期疲軟嚴重抑制了購房能力。這種收入端的變化與過去二十年"加杠桿買房"的普遍做法形成鮮明對比。

新抵押貸款中60%的LTV（貸款與估值）比率，使得月供壓力明顯減輕，但收入不確定性卻讓許多潛在買家望而卻步。這種"能貸不敢貸"的心理轉(zhuǎn)變，正在重塑市場需求結(jié)構(gòu)。

政策救市的效果似乎正在邊際遞減。盡管房貸利率已降至3.3%、首付比例最低降至15%，但市場信心恢復有限。北京放開五環(huán)外限購后，僅局部區(qū)域交易量有所回升，整體仍呈"量價齊跌"態(tài)勢。

這種政策刺激與市場反應的脫節(jié)，反映出房地產(chǎn)行業(yè)已進入新的發(fā)展階段。值得注意的是，政府推動建設高質(zhì)量住宅的政策導向，使得越來越多購房者傾向于購買新房而非二手房，這反而加劇了二手房市場的下行壓力。8月份二手房價格環(huán)比下降1.5%，已是連續(xù)第50個月下跌，這種長期趨勢與短期政策干預之間的博弈，構(gòu)成了當前市場最復雜的矛盾。

未來兩年的房價走勢可能呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化。一線城市風險最高，北京、上海等核心區(qū)房價已進入"加速下跌期"，若租金持續(xù)下滑，未來2年可能再跌30%-40%，尤其高總價豪宅（如上海陸家嘴部分項目）面臨更大拋壓。二線城市中，成都、杭州等人口流入城市房價跌幅有所收窄，但需警惕"二手房堰塞湖"風險——貝殼數(shù)據(jù)顯示，12%掛牌房源屬于無效掛牌，庫存去化周期已延長至24個月以上。

三四線城市則呈現(xiàn)更復雜的分化：東北鶴崗等城市因租金回報率超過6%，房價已趨于穩(wěn)定；而部分產(chǎn)業(yè)薄弱城市可能繼續(xù)陰跌，但跌幅或收窄至10%-15%。這種分化格局與過去"全國普漲"的市場記憶形成強烈反差，考驗著投資者的判斷力。

面對如此復雜的市場環(huán)境，一個尖銳的問題擺在我們面前：當北京豪宅價格跌破地價，這究竟是市場理性的回歸，還是系統(tǒng)性風險的先兆？歷史數(shù)據(jù)顯示，大型房價泡沫破滅后，往往會在居民資產(chǎn)負債表上留下10年以上的疤痕效應。當前中國家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比仍高達60%以上，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)使得房價下跌的影響遠超市場本身。

值得注意的是，貝殼研究機構(gòu)預測市場可能在2027年觸底，但這一過程可能伴隨著更多"黑天鵝"事件。您認為當前是抄底時機還是繼續(xù)觀望？這場房地產(chǎn)調(diào)整最終將以何種方式結(jié)束？歡迎留下您的觀點。