上海金陵華庭頂層復(fù)式 32.68 萬 /㎡被搶著付定金，30 公里外的昆山二手房需送車位、送裝修才吸引看房；深圳南山熱門新房即將清盤，非核心區(qū)二手房較 2023 年高點明顯回落 —— 都說樓市止跌回穩(wěn)了，可 9 月的市場怎么反倒分裂成兩個世界？

國家統(tǒng)計局 9 月 15 日數(shù)據(jù)給出答案：8 月上海新房價格環(huán)比漲 0.4%，二手房卻跌 1.0%，這種 "新熱舊冷" 反差在 "滬六條" 落地滿月后更突出。8 月 26 日至 9 月 25 日，上海新房網(wǎng)簽近萬套，環(huán)比暴漲 37%，金陵華庭二期 20.5 萬 /㎡的房源開盤即售罄，10 萬 + 豪宅成市場 "香餑餑"。但二手房市場回暖更像 "被動熱鬧"，9 月網(wǎng)簽雖有回升，外環(huán)外業(yè)主議價空間明顯擴(kuò)大，中介透露 "不降價根本賣不動"。

全國市場的分化張力更刺眼。廣東省住房政策研究中心 8 月數(shù)據(jù)顯示，百城二手房掛牌量達(dá) 254.64 萬套，40% 房源掛牌超半年未成交，不少業(yè)主每月降價促銷。深圳的矛盾最典型：南山中海云啟源境等項目新政后看房量、銷量雙增，可全市二手房價格同比下跌 1.9%，部分非核心區(qū)域房源成交周期顯著拉長。

9 月剛實施的房地產(chǎn)反洗錢新規(guī)，讓分化添了新變量。新規(guī)要求重點核查大額、異地購房交易，58 安居客研究院張波指出這將沖擊房產(chǎn)代持等灰色交易。這對剛需是好事，卻讓遠(yuǎn)郊樓盤更難走量 —— 杭州臨安等外圍板塊新盤仍面臨去化壓力，而上海環(huán)線內(nèi) 3 公里、房齡低于 10 年的次新房，上半年成交占比達(dá) 70% 以上，合規(guī)核心資產(chǎn)更受青睞。

政策效力差異考驗購房者判斷。上海外環(huán)外二手房借新政東風(fēng)，新增客戶量明顯增長；南充等去化壓力大的城市已暫停新增住宅用地供應(yīng)。市場卻糾結(jié) "是否需降息激活剛需"。部分新盤存在得房率宣傳爭議，也讓更多購房者傾向選擇二手現(xiàn)房。

最讓普通人犯難的是 50 萬首付選擇題：選上海外環(huán)外老破小，還是賭昆山花橋地鐵盤？數(shù)據(jù)已有傾向：上海核心區(qū)房源價格相對堅挺，金陵華庭這類豪宅甚至刷新價格紀(jì)錄；而部分三四線城市二手房掛牌周期長達(dá)半年以上。反洗錢新規(guī)落地后，環(huán)滬城市雖被看好，但市場風(fēng)險仍需警惕。

一邊是核心區(qū)豪宅搶破頭，一邊是遠(yuǎn)郊房難去化；一邊是新政刺激成交，一邊是新規(guī)抬高門檻。樓市早不是 "買不買" 的問題，而是 "買哪里" 的生存題。你覺得 50 萬首付該押核心區(qū)老破小，還是賭環(huán)滬地鐵盤？反洗錢新規(guī)會讓核心房更值錢嗎？來評論區(qū)說說你的判斷。