當沙井萬科翡麗郡業(yè)主看著 40886 元 / 平的均價嘆氣時，寶安中心區(qū)壹方中心玖璽的業(yè)主正盯著 149040 元 / 平的成交記錄暗自安心。9 月深圳 “分區(qū)限購” 新政落地后，寶安區(qū)的樓市分裂愈發(fā)清晰：一邊是遠郊片區(qū)從巔峰跌去超 45% 的 “調(diào)整區(qū)”，另一邊是核心區(qū)穩(wěn)站 10 萬 + 的 “價值錨點”。

這種分化在 9 月數(shù)據(jù)中尤為刺眼。沙井片區(qū)的價格回調(diào)已成常態(tài)：萬科翡麗郡 8 月均價 40886 元 / 平，環(huán)比還在下降 2.5%，較 2021 年巔峰期的 7 萬 + 跌去近 42%。整個沙井商圈均價僅 36700 元 /㎡，即便 9 月新政放開限購（寶安除新安街道外不限購），價格仍在低位徘徊，較 2020 年高點近乎腰斬。

寶安中心區(qū)則展現(xiàn)出強韌支撐。房天下 9 月第 4 周數(shù)據(jù)顯示，壹方中心玖璽均價已達 149040 元 / 平，熙龍灣二期站穩(wěn) 140591 元 / 平，新錦安海納公館也漲至 118317 元 / 平。這種堅挺并非偶然：中心區(qū) 1 公里內(nèi)聚集 3 所三甲醫(yī)院、2 條地鐵線及騰訊科技島規(guī)劃，而沙井的利好還停留在在建地鐵 12 號線延長線階段，資源配套的差距直接轉(zhuǎn)化為房價的鴻溝。

新政后的成交變化更暴露了市場的真實偏好。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，9 月第 36 周（9.1-9.7）全市二手房錄得 1347 套，環(huán)比增長 8.2%，新政發(fā)布后的首周末 2 天成交量較上周周末暴漲 37%。但熱度幾乎全集中在核心區(qū)：新安街道因仍執(zhí)行限購政策保持稀缺性，看房量環(huán)比增 3 成；沙井雖有外地客入場，卻多是 “撿漏” 低價房源，不少業(yè)主為快速成交自愿承擔稅費，變相降價促銷。

市場總量的回暖終究難掩結(jié)構(gòu)性差異。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8 月深圳二手房價格指數(shù)環(huán)比仍降 0.8%，寶安遠郊片區(qū)正是拖累指數(shù)的主要因素。這種 “總量漲、結(jié)構(gòu)冷” 的矛盾，恰恰說明資金正加速向確定性更高的核心資產(chǎn)聚集。

為何同享新政紅利，境遇卻天差地別？當 “929 新政” 效應消退，市場更依賴自身韌性 —— 中心區(qū)靠成熟配套托底，遠郊則受制于產(chǎn)業(yè)與人口導入速度。這一點在沙井高位接盤者身上體現(xiàn)得淋漓盡致，即便新政帶來購房便利，房價跌幅仍讓每套虧損超 180 萬，資產(chǎn)縮水的陣痛難以避免。

一位資深中介的總結(jié)戳破本質(zhì)：“現(xiàn)在買寶安，早不是‘閉眼買漲’的時代了，賭的是地段再分化。” 這話沒錯，當沙井 3.6 萬 / 平的均價遇上壹方中心 14.9 萬 / 平的成交價，2025 年的寶安樓市早已重構(gòu)邏輯 —— 稀缺性才是抗跌的核心密碼。

新政還在發(fā)酵，市場的分歧也愈發(fā)明顯：500 萬預算，是選沙井 130 平的大三房賭未來，還是新安街道 35 平的小房子守當下？新政救市下，遠郊真的是抄底機會嗎？來評論區(qū)聊聊你的判斷。