10月16日，北京市住建委宣布《關(guān)于進(jìn)一步明確本市住房租賃企業(yè)稅收政策適用有關(guān)事項(xiàng)的通知》將于2026年1月1日起實(shí)施。該政策將專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從1000套（間）降至500套（間），或建筑面積1.5萬平方米及以上，更多企業(yè)將享受增值稅、房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，為住房租賃市場(chǎng)注入新動(dòng)能。

住房租賃的行業(yè)概述

中國(guó)住房租賃行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)主要包括長(zhǎng)租公寓、短租公寓、政策性租賃住房和分散式民宅托管等類型。其中，長(zhǎng)租公寓進(jìn)一步細(xì)分為酒店式公寓、青年公寓和快捷酒店等形式。酒店式公寓面向中高端消費(fèi)群體，提供高品質(zhì)居住體驗(yàn)，并配備完善物業(yè)服務(wù)與生活設(shè)施；青年公寓以年輕白領(lǐng)和剛畢業(yè)大學(xué)生為目標(biāo)客戶，強(qiáng)調(diào)社交屬性與性價(jià)比；快捷酒店類租賃產(chǎn)品則定位于短期住宿需求，價(jià)格低廉，滿足臨時(shí)過渡性居住需求。在市場(chǎng)需求、政策支持和資本推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在一線城市迅速擴(kuò)展，未來仍有較大發(fā)展空間。

近年來，中國(guó)政府持續(xù)強(qiáng)化對(duì)住房租賃市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，鼓勵(lì)私人部門參與租賃住房建設(shè)?！罢咝宰赓U住房”成為地方政府工作重點(diǎn)，特別是在2019年住建部首次提出該概念后，各地加大了公租房和人才公寓等保障性住房供給力度。“十三五”期間，全國(guó)各省市合計(jì)建設(shè)公租房超過700萬套。截至2025年，多個(gè)核心城市已啟動(dòng)大規(guī)模保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃，如上海規(guī)劃“十四五”期間新增47萬套（間），北京計(jì)劃籌建40萬套以上。這些政策顯著提升了機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U住房的比重，推動(dòng)市場(chǎng)向規(guī)范化發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源：行行查 | 行業(yè)研究數(shù)據(jù)庫(kù) www.hanghangcha.com

住房租賃行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模

截至2025年，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到約3.8萬億元人民幣，較2024年的3.5萬億元增長(zhǎng)8.6%。盡管增長(zhǎng)率相較于過去十年有所放緩，但市場(chǎng)正從高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。核心驅(qū)動(dòng)因素包括城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)、人口流動(dòng)加劇、新市民和青年人口租房意愿上升，以及政府對(duì)租賃權(quán)益保護(hù)機(jī)制的不斷完善。

區(qū)域表現(xiàn)上，核心城市與非核心城市的住房租賃市場(chǎng)存在明顯差異。北上廣深等一線城市的租賃市場(chǎng)規(guī)模大、租金水平高、機(jī)構(gòu)化程度較高，且政策支持力度更強(qiáng)。例如，深圳2025年數(shù)據(jù)顯示其住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已突破4000億元，機(jī)構(gòu)化率接近25%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。相比之下，三四線城市仍以個(gè)人房東為主導(dǎo)，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)占比不足10%，市場(chǎng)集中度低，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。但由于生活成本較低、就業(yè)壓力較小，部分非核心城市正在吸引返鄉(xiāng)就業(yè)人群和自由職業(yè)者，帶動(dòng)本地租賃需求溫和回升。

住房租賃行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈

住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈上下游的關(guān)鍵參與者涵蓋多個(gè)類別。國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的主要參與主體包括四大類：一是開發(fā)商及地產(chǎn)代理商，如萬科泊寓、龍湖冠寓等，通過自持物業(yè)或改造存量資產(chǎn)進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域；二是專業(yè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，專注于運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)輸出；三是酒店集團(tuán)，如華住、錦江國(guó)際等利用品牌管理經(jīng)驗(yàn)布局租賃市場(chǎng)；四是網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)型企業(yè)，如貝殼找房旗下的“省心租”模式，通過數(shù)字化手段整合房源與租客資源。此外，政府及事業(yè)單位在保障性租賃住房領(lǐng)域扮演重要角色，承擔(dān)土地供應(yīng)、財(cái)政補(bǔ)貼和監(jiān)管職責(zé)。

住房租賃行業(yè)的商業(yè)模式

早期市場(chǎng)以個(gè)人房東直租和“二房東”分租為主，信息不對(duì)稱、服務(wù)質(zhì)量參差不齊問題突出。隨后，重資產(chǎn)模式興起，企業(yè)通過收購(gòu)或長(zhǎng)期包租整棟樓宇進(jìn)行統(tǒng)一裝修運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；芾恚撃Ｊ揭蛸Y金占用大、回報(bào)周期長(zhǎng)導(dǎo)致部分企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)，如Color公寓、美麗屋等相繼爆雷。進(jìn)入2024—2025年，輕資產(chǎn)托管模式逐漸成為主流創(chuàng)新方向。以貝殼“省心租”為代表的分散式民宅輕資產(chǎn)托管模式摒棄了傳統(tǒng)“吃差價(jià)”的二房東邏輯，采用“平進(jìn)平出、隨行就市”的定價(jià)機(jī)制，并在租賃交易兩端收取服務(wù)費(fèi)。這種模式不僅提高了租金透明度，還有助于提升出租率和房源周轉(zhuǎn)效率。

新型商業(yè)模式方面，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)踐正在逐步推進(jìn)，成為影響行業(yè)生態(tài)的重要變量。盡管目前尚未在全國(guó)范圍內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)教育、醫(yī)療等公共服務(wù)與房產(chǎn)所有權(quán)脫鉤，但在北上廣深等一線城市已有局部試點(diǎn)突破。例如，上?！俺欠健钡葒?guó)資背景租賃平臺(tái)在其運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中嘗試對(duì)接屬地教育資源統(tǒng)籌機(jī)制，為符合條件的租戶子女提供就近入學(xué)支持。這類探索雖仍處初級(jí)階段，但釋放出明確信號(hào)：租賃住房不僅是居住產(chǎn)品，更是城市公共服務(wù)均等化的載體。在此背景下，租賃住房的價(jià)值內(nèi)涵發(fā)生轉(zhuǎn)變，從單純的物理空間提供轉(zhuǎn)向綜合生活服務(wù)解決方案。

2025年，越來越多的企業(yè)開始構(gòu)建“租賃+服務(wù)”生態(tài)體系，整合家政、保潔、維修、金融、社交等多種增值服務(wù)，提升用戶生命周期價(jià)值。同時(shí)，REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)也在住房租賃領(lǐng)域取得進(jìn)展，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT已于2022年成功上市，標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入“投融管退”閉環(huán)時(shí)代，為可持續(xù)發(fā)展提供金融支撐。

住房租賃行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

2025年的中國(guó)住房租賃行業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性變革的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。資本熱度趨于理性，政策引導(dǎo)作用日益突出，市場(chǎng)重心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。頭部企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不再單純依賴房源數(shù)量或融資能力，而是圍繞數(shù)字化水平、服務(wù)能力、資產(chǎn)質(zhì)量和合規(guī)治理展開全方位較量。未來，誰能更好地平衡商業(yè)利益與社會(huì)價(jià)值，誰就能在“租購(gòu)并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制中占據(jù)有利地位。隨著制度環(huán)境不斷完善和技術(shù)手段持續(xù)升級(jí)，住房租賃有望真正成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的支柱力量。

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