"誰(shuí)能想到，三年前搶破頭的學(xué)區(qū)房，如今價(jià)格竟然跌回七年前？"在回龍觀房產(chǎn)中介門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人小王指著最新的成交記錄直搖頭。這個(gè)曾經(jīng)承載無(wú)數(shù)北漂安家夢(mèng)的板塊，如今正經(jīng)歷著前所未有的價(jià)格震蕩。

走進(jìn)融澤嘉園中路2號(hào)院，62平的一居室門(mén)上還貼著"急售"的紅紙。這套2021年能賣(mài)474萬(wàn)的房子，如今掛牌價(jià)只有240萬(wàn)——?jiǎng)偤檬?016年的水平。附近的業(yè)主群里，每天都有人討論："要不要割肉離場(chǎng)？"

國(guó)風(fēng)美唐三期的情況同樣令人唏噓。95平的兩居室從718萬(wàn)跌到460萬(wàn)，相當(dāng)于蒸發(fā)了一輛勞斯萊斯幻影。更戲劇性的是金域華府三期，117平的三居室成交價(jià)從962萬(wàn)驟降至645萬(wàn)，317萬(wàn)的差價(jià)足夠在燕郊全款買(mǎi)套新房。

這些數(shù)字背后，是無(wú)數(shù)個(gè)家庭的財(cái)富故事。有位2019年高位接盤(pán)的張先生苦笑道："早知道這樣，當(dāng)初還不如把錢(qián)存銀行。"但市場(chǎng)從來(lái)不相信眼淚，眼下回龍觀的二手房庫(kù)存已經(jīng)堆積如山。

說(shuō)到市場(chǎng)突變，不得不提2024年底那輪政策調(diào)整。當(dāng)時(shí)取消限售的消息一出，投資客們就像聽(tīng)到發(fā)令槍一樣集體拋售。中介老李回憶："最瘋狂的時(shí)候，一套房一周能降三次價(jià)。"

但深層原因遠(yuǎn)不止于此。隨著海淀科技企業(yè)外遷，回龍觀失去了最重要的購(gòu)買(mǎi)力支撐。再加上新建共有產(chǎn)權(quán)房的分流，這個(gè)昔日的"剛需天堂"正在經(jīng)歷價(jià)值重估。有業(yè)內(nèi)人士坦言："現(xiàn)在的價(jià)格可能還沒(méi)見(jiàn)底。"

面對(duì)腰斬的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了兩種極端聲音?？纯张烧J(rèn)為："這輪調(diào)整才剛剛開(kāi)始。"而抄底客則摩拳擦掌："等跌到2015年水平就入手。"

筆者的建議是：自住剛需可以謹(jǐn)慎挑選，但投資客最好三思。特別是那些樓齡超過(guò)10年的小區(qū)，未來(lái)的流通性可能會(huì)越來(lái)越差。有位從業(yè)15年的資深顧問(wèn)私下說(shuō)："現(xiàn)在買(mǎi)房就像接飛刀，搞不好就會(huì)割到手。"

領(lǐng)秀慧谷C區(qū)的最新成交案例或許能說(shuō)明問(wèn)題。這套116平的三居室，從760萬(wàn)跌到482萬(wàn)只用了兩年半。但仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，品質(zhì)較好的樓棟跌幅明顯較小。這提醒我們：在市場(chǎng)下行期，產(chǎn)品力才是最好的護(hù)城河。

回龍觀的故事還在繼續(xù)。也許正如某位經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說(shuō)："沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有只跌不漲的行情。"但這一次，調(diào)整的深度和廣度確實(shí)超出了很多人的預(yù)期。