深圳福田房?jī)r(jià)真跌回 4 萬(wàn)？網(wǎng)傳的 “崩潰論” 到底藏著多少水分？9 月 5 日深圳 “9.6 新政” 落地剛過(guò)一個(gè)月，關(guān)于房?jī)r(jià)的說(shuō)法就亂成了一鍋粥，有人說(shuō)核心區(qū)穩(wěn)如泰山，有人拿著 4.1 萬(wàn) /㎡的報(bào)價(jià)單喊 “抄底時(shí)刻到了”。

聊到福田的具體情況，安居客 9 月 26 日的數(shù)據(jù)，其實(shí)挺能說(shuō)明問(wèn)題 —— 二手房掛牌均價(jià) 72473 元 /㎡，比新政前的 73225 元 /㎡只降了 1.03%。說(shuō)實(shí)話，這個(gè)不到 2% 的波動(dòng)，跟 “崩潰” 兩個(gè)字壓根不沾邊。但要說(shuō)市場(chǎng)沒(méi)變化？那也不對(duì)，部分片區(qū)的報(bào)價(jià)確實(shí)松動(dòng)了。

石廈片區(qū)的皇都廣場(chǎng)最近成了熱議焦點(diǎn)，有數(shù)據(jù)說(shuō)它均價(jià)跌到 4.1 萬(wàn) /㎡，環(huán)比降了 6.7%。可我特意去安居客查了下，這個(gè)價(jià)格更像個(gè)別業(yè)主的急售報(bào)價(jià)，并非片區(qū)普遍水平。梅林片區(qū)也有類(lèi)似情況，旭飛華安園、華安苑這些小區(qū)報(bào)價(jià)略有下降，但跌幅遠(yuǎn)沒(méi)傳言中那么夸張。

但話說(shuō)回來(lái)，市場(chǎng)真不是單邊下跌。香蜜湖、福田中心這些地方，房?jī)r(jià)反而挺堅(jiān)挺。就拿香蜜湖來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)小區(qū)的報(bào)價(jià)基本沒(méi)怎么動(dòng)，畢竟配套擺在那兒，購(gòu)房者認(rèn)可度一直高。這種分化其實(shí)很好理解，剛需更看重性?xún)r(jià)比，改善型買(mǎi)家則盯著核心資源，需求不一樣，對(duì)價(jià)格的敏感度自然不同。

之前有說(shuō)法說(shuō) “新政收縮核心區(qū)限購(gòu)”，這其實(shí)是個(gè)誤解。真正的政策重點(diǎn)在房貸利率 ——9 月 12 日深圳多家銀行都發(fā)了公告，首套二套房貸利率統(tǒng)一到 3.05%，高信用客戶(hù)還能拿到 2.95% 的優(yōu)惠。算筆賬，貸款 500 萬(wàn) 30 年，每月能少還 1100 元，總利息差近 40 萬(wàn)。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)是實(shí)實(shí)在在的減負(fù)。

現(xiàn)在市場(chǎng)的核心是 “外圍放開(kāi)、核心穩(wěn)”，這種情況下，業(yè)主心態(tài)分化太正常了。急著變現(xiàn)的愿意讓利，看好長(zhǎng)期價(jià)值的就咬住價(jià)格不放。所以那些 “6 成片區(qū)下跌” 的說(shuō)法，其實(shí)容易誤導(dǎo)人，畢竟數(shù)據(jù)來(lái)源和統(tǒng)計(jì)范圍都得打個(gè)問(wèn)號(hào)。

普通人買(mǎi)房該怎么看？我覺(jué)得別光盯著掛牌價(jià)，得去查真實(shí)成交價(jià)。安居客的均價(jià)曲線顯示，福田房?jī)r(jià)這三個(gè)月一直在 7.2 萬(wàn)到 7.3 萬(wàn)之間晃，沒(méi)大起也沒(méi)大落。利率降了是好事，但房子畢竟是大宗交易，踩錯(cuò)坑可就麻煩了。

現(xiàn)在最糾結(jié)的恐怕是剛需群體吧？看著個(gè)別小區(qū)降價(jià)心動(dòng)，又怕買(mǎi)了之后繼續(xù)跌；想等核心區(qū)降價(jià)，又擔(dān)心利率優(yōu)惠隨時(shí)變。到底是該盯著降價(jià)小區(qū) “撿漏”，還是咬牙選配套成熟的核心盤(pán)？這事兒真沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)答案。