國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 9 月中旬剛宣布 8 月 70 城房?jī)r(jià)降幅收窄，安居客下旬的監(jiān)測(cè)就潑來冷水 —— 上海二手房掛牌量仍死死卡在 13 萬套以上高位，一套房子平均要等三個(gè)多月才能成交，這樣的割裂正成為 2025 年秋樓市最刺眼的注腳。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8 月的數(shù)據(jù)確實(shí)透著暖意。70 個(gè)大中城市里，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比僅降 0.1%，降幅比 7 月收窄了 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，其中上海更是逆勢(shì)上漲 0.4%，成為一線城市中的 “異類”。

中指研究院 9 月 2 日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步佐證了這種結(jié)構(gòu)性上漲：全國(guó)百城新建住宅均價(jià) 16910 元 / 平方米，環(huán)比微漲 0.20%，杭州、合肥緊隨上海之后，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅都超過了 0.8%。但把視線轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，真實(shí)溫度立刻降了下來。一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比仍跌 1.0%，北京跌幅甚至達(dá)到 1.2%，而百城二手房均價(jià)同比跌幅已擴(kuò)大到 7.34%，與新房市場(chǎng)形成鮮明反差。

這種分化在不同線級(jí)城市間愈發(fā)撕裂。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，8 月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的 27 個(gè)城市里，幾乎全是核心城市或省會(huì)城市，成都、天津、西安的漲幅都在 0.5% 以上；而下跌的 68 個(gè)城市中，宜昌跌幅高達(dá) 1.22%，柳州、保定等 10 個(gè)城市跌幅也超過 0.5%。從銷售端看，壓力更直觀。

1-8 月全國(guó)商品房銷售面積同比下降 4.7%，銷售額下降 7.3%，單看 8 月，銷售面積和銷售額跌幅分別擴(kuò)大到 11% 和 14.8%，創(chuàng)下年內(nèi)單月降幅新高。我們身邊越來越多的人陷入兩難：想換房的看著自家二手房掛牌數(shù)月無人問津，沒買房的盯著核心城市漲價(jià)的改善盤望而卻步，市場(chǎng)就像被按下了 “分化鍵”，冷暖兩重天。

政策的發(fā)力仍在持續(xù)，但市場(chǎng)的回應(yīng)始終慢半拍。5 月推出的 “存量房以舊換新” 政策已實(shí)施四個(gè)月，以上海為例，配套的房產(chǎn)稅減免政策雖降低了購(gòu)房門檻，卻沒能撬動(dòng)市場(chǎng)信心。

上海二手房在架時(shí)長(zhǎng)已穩(wěn)定超過 100 天，遠(yuǎn)超正常市場(chǎng) 60 天以內(nèi)的流通周期，這種 “掛牌易、成交難” 的困境并非個(gè)例。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)間接印證了這種觀望情緒：1-8 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 12.9%，8 月單月投資跌幅更是擴(kuò)大到 20%，新開工面積同比下降 19.8%，開發(fā)商的謹(jǐn)慎態(tài)度比購(gòu)房者有過之而無不及。

更深層的矛盾藏在數(shù)據(jù)縫隙里。中指研究院指出，當(dāng)前政策仍停留在 “降門檻” 層面，卻繞不開購(gòu)房者 “沒錢” 和 “沒信心” 的核心痛點(diǎn)。1-8 月房屋竣工面積同比下降 17.0%，施工面積下降 9.3%，開發(fā)商的收縮傳導(dǎo)到就業(yè)市場(chǎng)，讓年輕人更不敢背負(fù)房貸；而二手房掛牌量的持續(xù)高位，又讓有房者擔(dān)心資產(chǎn)縮水，不愿再入場(chǎng)。這種惡性循環(huán)下，即便是上海、杭州等核心城市的熱銷項(xiàng)目，也多集中在改善型產(chǎn)品上，普通剛需盤依舊冷清，8 月深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍跌 0.4%，就是最好的證明。

對(duì)普通人來說，9 月的市場(chǎng)信號(hào)比以往更難解讀。如果看官方數(shù)據(jù)，一線城市新房?jī)r(jià)格降幅收窄、部分核心城市同比上漲，似乎透著企穩(wěn)跡象；可看實(shí)際流通，百城二手房掛牌量同比增長(zhǎng) 9.69%，三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍跌 0.4%，風(fēng)險(xiǎn)并未消散。若真有購(gòu)房計(jì)劃，區(qū)域選擇的重要性愈發(fā)凸顯 —— 上海、杭州的優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目能逆勢(shì)上漲，而宜昌、柳州等城市的房?jī)r(jià)仍在探底，核心城市核心區(qū)域的抗跌性已得到數(shù)據(jù)驗(yàn)證。

同時(shí)必須算好持有成本，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶來的拋售壓力仍在釋放，多套房業(yè)主的掛牌潮尚未退去，未來持有成本可能進(jìn)一步上升。

這場(chǎng)博弈遠(yuǎn)未到終局。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里，我們能看到政策托底的努力；安居客的掛牌量里，我們能觸摸到市場(chǎng)的真實(shí)溫度；開發(fā)商的投資數(shù)據(jù)里，我們能讀懂行業(yè)的轉(zhuǎn)型陣痛。

9 月的樓市就像一面多棱鏡，每個(gè)角度都折射出不同的景象，卻沒有哪一面能代表全貌。