"6萬(wàn)多的房?jī)r(jià)真的算跌了嗎？"這個(gè)在深圳業(yè)主群里爭(zhēng)論不休的問(wèn)題，恰好折射出當(dāng)前市場(chǎng)的復(fù)雜心態(tài)。截至2025年9月，深圳二手住宅市場(chǎng)正在上演一場(chǎng)令人玩味的"冰與火之歌"——掛牌價(jià)微跌0.6%的背后，是日均超200套的成交熱度。這種看似矛盾的現(xiàn)象，值得我們放下預(yù)設(shè)結(jié)論，重新審視。

截至9月22日，深圳二手住宅掛牌均價(jià)為6.26萬(wàn)元/㎡，環(huán)比8月微跌0.6%，但跌幅較前期收窄。8月官方數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交均價(jià)為5.96萬(wàn)元/㎡，環(huán)比上漲0.5%，同比降幅收窄至8.06%。新政后，核心區(qū)域（如福田、南山）價(jià)格趨穩(wěn)，非核心區(qū)（如龍崗、鹽田）仍存在以價(jià)換量現(xiàn)象，部分房源降價(jià)幅度達(dá)30%。

9月5日那場(chǎng)被稱為"深八條"的調(diào)控松綁，像一劑強(qiáng)心針注入了疲軟的市場(chǎng)。政策公布當(dāng)晚，龍華某中介門店的燈亮到凌晨?jī)牲c(diǎn)，銷售小林記得很清楚："有個(gè)客戶連夜從東莞趕來(lái)，就為了搶在別人前面簽合同。"這種狂熱在數(shù)據(jù)上得到印證：新政首周成交量暴漲19.9%，非深戶購(gòu)房比例直接從21%躥升至34%。

但細(xì)看區(qū)域表現(xiàn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)明顯分化。鹽田這個(gè)往日存在感不強(qiáng)的區(qū)域，成交量竟然暴漲217%，而福田這樣的核心區(qū)增幅還不到10%。這種差異暴露出一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：資金正在追逐價(jià)格洼地，而非真正認(rèn)可價(jià)值。某位不愿具名的開發(fā)商私下坦言："現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)的好多都是賭政策周期的投機(jī)客。"

當(dāng)前6.26萬(wàn)元/㎡的掛牌均價(jià)，相比年初確實(shí)下降了約5%。但若把時(shí)間拉長(zhǎng)到三年周期，某些片區(qū)的情況更觸目驚心——龍崗部分小區(qū)實(shí)際成交價(jià)已跌破2019年水平。筆者走訪布吉某中介門店時(shí)，經(jīng)理老陳指著系統(tǒng)里的幾十套"急售"房源苦笑："這些業(yè)主都是2018年高位接盤的，現(xiàn)在掛牌價(jià)都比買入價(jià)低100多萬(wàn)。"

豪宅市場(chǎng)卻呈現(xiàn)另一番景象。深圳灣某頂豪項(xiàng)目最近成交的一套5000萬(wàn)豪宅，買賣雙方居然為搶房源上演全款加價(jià)大戰(zhàn)。這種魔幻現(xiàn)實(shí)讓人不禁懷疑：我們看到的到底是同一個(gè)市場(chǎng)嗎？

3.05%的歷史最低房貸利率確實(shí)降低了入市門檻。以800萬(wàn)貸款計(jì)算，月供比去年少了近萬(wàn)元。但銀行朋友透露的另一個(gè)數(shù)據(jù)更值得警惕：目前深圳購(gòu)房者平均月供收入比已達(dá)65%，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。某股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人私下抱怨："最近接到的房貸申請(qǐng)里，流水造假的比例明顯上升。"

更令人擔(dān)憂的是企業(yè)購(gòu)房的灰色操作。雖然政策要求核心區(qū)企業(yè)購(gòu)房需滿足納稅等條件，但市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)"殼公司"買賣的產(chǎn)業(yè)鏈。筆者暗訪時(shí)，某財(cái)務(wù)公司業(yè)務(wù)員直言："50萬(wàn)包全套資質(zhì)，保證通過(guò)銀行審核。"

眼下這場(chǎng)由政策驅(qū)動(dòng)的回暖能持續(xù)多久？深房中協(xié)秘書長(zhǎng)王峰在接受采訪時(shí)態(tài)度謹(jǐn)慎："短期成交量會(huì)維持高位，但價(jià)格修復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間。"這種判斷與筆者的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果不謀而合——多數(shù)中介反映，當(dāng)前成交主要靠"以價(jià)換量"，真正意義上的價(jià)格反彈尚未出現(xiàn)。

值得玩味的是，就在上周，某知名房企突然叫停了計(jì)劃中的漲價(jià)通知。其營(yíng)銷總監(jiān)在內(nèi)部會(huì)議上直言："現(xiàn)在的客戶比想象中精明得多。"

這句話或許道破了當(dāng)前市場(chǎng)的本質(zhì)：在經(jīng)歷多次政策輪回后，深圳購(gòu)房者正在變得前所未有的理性。