最近翻國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛出的 70 城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2025 年 8 月的情況有點(diǎn)耐人尋味 —— 各線(xiàn)城市商品住宅價(jià)格還在降，但同比降幅倒是收窄了些。這種 “降中帶穩(wěn)” 的苗頭，細(xì)看數(shù)據(jù)卻藏著不小的分化。

一線(xiàn)城市里，新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌了 0.1%，但上海逆勢(shì)漲了 0.4%，北京、廣州、深圳則分別跌了 0.4%、0.2% 和 0.4%。二手房的日子更難過(guò)，一線(xiàn)城市環(huán)比直接跌了 1.0%，北京以 1.2% 的跌幅領(lǐng)跌，廣州二手房同比更是跌了 6.2%。

這個(gè)數(shù)字真的很刺眼，要知道上海新房同比可是漲了 5.9%，同為一線(xiàn)城市，差距實(shí)在懸殊。住建部的 1-8 月數(shù)據(jù)也印證了市場(chǎng)的冷清：全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積降了 4.7%，銷(xiāo)售額跌了 7.3%，8 月雖然環(huán)比有點(diǎn)回升，但還是在低位徘徊。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)上海連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)漲，其實(shí)和 “滬六條” 新政后的市場(chǎng)反應(yīng)有關(guān)，這點(diǎn)倒是能解釋這種結(jié)構(gòu)性差異。

廣州的情況最直觀(guān)的是學(xué)區(qū)房和郊區(qū)盤(pán)的雙重遇冷。番禺的祈福新邨算是廣州的標(biāo)志性大盤(pán)了，2024 年峰值時(shí)一套能賣(mài)到 280 萬(wàn)，到 2025 年 8 月，二手房均價(jià)直接跌到 190 萬(wàn)，縮水了 32%。中原地產(chǎn)的朋友說(shuō)，這里 89㎡的三房掛牌要等足足 8 個(gè)月，有的業(yè)主急著賣(mài)，直接降 30 萬(wàn)甩賣(mài)。更讓人唏噓的是天河蘭亭盛薈，以前東圃板塊全是投資客，現(xiàn)在房?jī)r(jià)從 5.8 萬(wàn) /㎡跌到 4.1 萬(wàn) /㎡，跌幅近 30%，常能聽(tīng)到業(yè)主說(shuō) “三年白干了”。

廣州的情況不是個(gè)例，長(zhǎng)三角一些三四線(xiàn)城市的投資盤(pán)跌得更讓人揪心。江蘇鹽城的陽(yáng)光世紀(jì)城堪稱(chēng) “慘烈”，2021 年買(mǎi)的時(shí)候還是 1.3 萬(wàn) /㎡，2025 年 8 月直接跌到 0.8 萬(wàn) /㎡。有套 125 萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在 75 萬(wàn)都賣(mài)不出去，跌幅達(dá) 40%。

開(kāi)發(fā)商急了，推出 “首付 5%+ 貼息” 的政策，可市場(chǎng)根本沒(méi)反應(yīng)。山東濰坊的恒信御園也差不多，從 1.1 萬(wàn) /㎡降到 8500 元 /㎡，前期業(yè)主集體維權(quán)的事鬧了好幾回，這大概就是三四線(xiàn)投資客的真實(shí)困境吧。

就連北京西城的學(xué)區(qū)房神話(huà)，也開(kāi)始松動(dòng)了。雖然展覽路有新盤(pán)還掛著 9 萬(wàn) /㎡的價(jià)格，但周邊的老破小已經(jīng)撐不住了。月壇片區(qū)一套 1998 年的 60㎡學(xué)區(qū)房，2024 年掛牌 720 萬(wàn)，今年 8 月 580 萬(wàn)就成交了，算下來(lái)每平米跌了 2 萬(wàn)多。鏈家的數(shù)據(jù)顯示，西城重點(diǎn)學(xué)區(qū)房帶看量少了 42%，說(shuō)到底還是多校劃片政策把學(xué)區(qū)房的稀缺性給磨沒(méi)了。

為啥會(huì)出現(xiàn)這么大的分化？我覺(jué)得城市能級(jí)真是關(guān)鍵。上?？恐L(zhǎng)三角一體化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，成了一線(xiàn)城市里唯一新房同比正增長(zhǎng)的。就算前海某個(gè)高端項(xiàng)目 8 月跌了 10.34%，核心地段還是能穩(wěn)住 9 萬(wàn) + 的均價(jià)，這和廣州番禺 2.2 萬(wàn) /㎡的特價(jià)房比，簡(jiǎn)直是兩個(gè)世界。尹中立說(shuō)核心城市和邊緣城市的分化，本質(zhì)是土地和人口資源錯(cuò)配，這話(huà)確實(shí)在理。

政策的效果也在減弱。北京、深圳都放寬限購(gòu)、提了公積金額度，但 8 月住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款還是少了 1460 億，提前還貸的人反而多了 12%-15%。貝殼研究院有個(gè)觀(guān)點(diǎn)很實(shí)在：現(xiàn)在大家更關(guān)心工作穩(wěn)不穩(wěn)定，不是政策給多少優(yōu)惠。這樣一來(lái)，傳統(tǒng)的 “金九銀十” 恐怕要打折扣了。7-8 月暑期出游的人多，本來(lái)就是樓市淡季，需求自然更淡。

還有產(chǎn)品本身的差距。北京西城那些被包裝成 “學(xué)區(qū)上車(chē)盤(pán)” 的小戶(hù)型，看著便宜，得房率比朝陽(yáng)同價(jià)位的低 15%，還沒(méi)社區(qū)配套。這種硬傷在下跌行情里會(huì)被無(wú)限放大，結(jié)果就是改善型買(mǎi)家盯著品質(zhì)盤(pán)，剛需盤(pán)越降越?jīng)]人買(mǎi)，陷入死循環(huán)。

至于未來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里藏著點(diǎn)積極信號(hào)：二、三線(xiàn)城市新房同比降幅收窄了，像是在筑底。但風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視。阜新就出現(xiàn)了奇怪的現(xiàn)象：新城?福苑 80㎡的房子才賣(mài) 7.5 萬(wàn)，合著每平米不到 1000 塊，可寶地?太陽(yáng)廣場(chǎng)還能賣(mài)到 3500 元 /㎡，這種差距太嚇人，明顯是資源錯(cuò)配鬧的。還有開(kāi)發(fā)商的 “以?xún)r(jià)換量”，山東菏澤學(xué)府花園頂樓 850 元 /㎡就賣(mài)，可次新房還能賣(mài) 1500 元 /㎡，這么搞很容易引發(fā)連鎖反應(yīng)。

現(xiàn)在市場(chǎng)正從 “政策底” 往 “市場(chǎng)底” 走，買(mǎi)房子真得擦亮眼睛。我覺(jué)得得盯緊三樣?xùn)|西：城市人口是不是在流入、產(chǎn)業(yè)支不支撐；開(kāi)發(fā)商的錢(qián)夠不夠，別踩雷爛尾樓；周邊二手房實(shí)際賣(mài)多少錢(qián)，別被掛牌價(jià)騙了。

要是想投資，更得算清楚持有成本和租金回報(bào)，千萬(wàn)別掉進(jìn)賣(mài)不出去的 “流動(dòng)性陷阱” 里。畢竟房子是大事，沖動(dòng)不得。