中介天天喊 “深圳房?jī)r(jià)觸底可抄底”，但 10 萬(wàn)套二手房壓著賣(mài)，真有人敢下手？這段時(shí)間粉絲的提問(wèn)快把我淹沒(méi)了，一邊是中介朋友圈的 “成交喜報(bào)” 刷屏 —— 今天羅湖賣(mài)了 8 套，明天南山又清了一棟，一邊是購(gòu)房者攥著錢(qián)不敢動(dòng)。

說(shuō)實(shí)話(huà)，深耕地產(chǎn)十幾年，我見(jiàn)過(guò)太多 “最佳時(shí)機(jī)” 的說(shuō)法，但這次得拿真數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，還得摻點(diǎn)我陪客戶(hù)看房的實(shí)在見(jiàn)聞才靠譜。

房?jī)r(jià)漲跌的根兒還在供需，這話(huà)說(shuō)爛了，但數(shù)據(jù)真能戳破幻象。截至 8 月底，深圳一手房庫(kù)存近 3.3 萬(wàn)套，按近半年的去化速度算，得 15 個(gè)月才能賣(mài)完。15 個(gè)月啊，這意味著開(kāi)發(fā)商的資金壓力只會(huì)越來(lái)越大，非核心區(qū)的房子能不降價(jià)嗎？

二手房更夸張。安居客 9 月 30 日剛更新的數(shù)據(jù)顯示，掛牌均價(jià) 54812 元 /㎡，比上月微漲 1.07%?？蛇@ 1% 的漲幅能說(shuō)明什么？看福田的老房子，業(yè)主掛牌價(jià)咬得死，可同小區(qū) 3 套掛牌半年沒(méi)賣(mài)掉的，悄悄降了 5 萬(wàn)。

掛盤(pán)量始終在高位徘徊，買(mǎi)方才有底氣挑挑揀揀。有粉絲拿惠州 12 萬(wàn)套的掛牌量對(duì)比，可別忘了深圳 2000 萬(wàn)人口里，能輕松扛住月供的家庭，真沒(méi)想象中那么多。

9 月 5 日的新政確實(shí)攪活了市場(chǎng)，但回暖里藏著貓膩。中原研究中心的數(shù)據(jù)很直觀，新政首周二手住宅過(guò)戶(hù) 1177 套，比前一周漲了 18.6%。但不是所有區(qū)域都在漲，貝殼研究院監(jiān)測(cè)到羅湖區(qū)真實(shí)成交漲了 31.9%，大多是自住剛需入場(chǎng) —— 畢竟羅湖的配套成熟，總價(jià)相對(duì)友好。可光明呢？我上周末去光明踩盤(pán)，某新盤(pán)銷(xiāo)售直言 “均價(jià)降了 2000 才有人問(wèn)”，這種分化其實(shí)早有苗頭。核心區(qū)的高端盤(pán)靠著地鐵、學(xué)校能穩(wěn)住去化，非核心區(qū)卻得在價(jià)格上妥協(xié)，哪有什么 “全面回暖” 的說(shuō)法？

購(gòu)買(mǎi)力不足才是最實(shí)在的坎兒。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 8 月的數(shù)據(jù)擺在那兒，深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比降了 1.9%，新房也降了 1.7%。就算房貸利率持續(xù)走低，很多家庭還是犯怵。

有網(wǎng)友，去年差點(diǎn)入手坪山的房子，首付都湊得七七八八了，現(xiàn)在看著同事斷供的例子，反倒慶幸當(dāng)初沒(méi)沖動(dòng)。他總說(shuō)：“房子從‘資產(chǎn)’變成‘負(fù)擔(dān)’的那刻，漲跌都不重要了?！?這話(huà)真戳心，這種擔(dān)憂(yōu)比房?jī)r(jià)數(shù)字本身更磨人。

保障房的推進(jìn)更分流了商品房需求。深圳一直在加碼保障房籌集，關(guān)鍵是申請(qǐng)條件沒(méi)那么苛刻 —— 只要三年內(nèi)沒(méi)轉(zhuǎn)讓過(guò)房子、正常繳社保，不少年輕人都能沾邊。這些房源價(jià)格比商品房低不少，還能實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，與其咬牙湊首付買(mǎi)商品房，不如等保障房名額，這筆賬誰(shuí)都會(huì)算。

但要說(shuō)商品房就此 “不值錢(qián)”，也太絕對(duì)了。上周我?guī)Э蛻?hù)看南山的高端盤(pán)，單價(jià) 8 萬(wàn)多照樣有人下單，畢竟改善型需求從來(lái)沒(méi)消失過(guò)，好地段的配套是保障房替代不了的。

老舊小的難題確實(shí)越來(lái)越突出。八卦嶺那些早年炒到高價(jià)的老舊公寓，受戶(hù)型新規(guī)影響，流通性差了不少。我前陣子幫業(yè)主掛過(guò)一套偷面積的老房，比同小區(qū)正常戶(hù)型便宜 10 萬(wàn)，掛了兩個(gè)月才有人問(wèn)。但這只是局部問(wèn)題，不能代表整個(gè)深圳樓市。新房市場(chǎng)里，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目新政后咨詢(xún)量明顯上升，畢竟好房子永遠(yuǎn)有人盯著，關(guān)鍵還是看性?xún)r(jià)比。

至于中介市場(chǎng)的亂象，確實(shí)得警惕。有些人為了成交炒作 “筍盤(pán)”，把掛牌價(jià)當(dāng)成交價(jià)喊，可也不能一棍子打死所有中介。新政后真實(shí)的成交增長(zhǎng)擺在那兒，不少自住需求確實(shí)在趁機(jī)入場(chǎng)。與其糾結(jié)誰(shuí)在 “割韭菜”，不如盯著權(quán)威數(shù)據(jù)：只要庫(kù)存沒(méi)降到合理區(qū)間，購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)明顯回升，非核心區(qū)的價(jià)格壓力就還在。

說(shuō)到底，深圳房?jī)r(jià)不會(huì) “一刀切” 地跌。核心區(qū)可能穩(wěn)中有升，非核心區(qū)還得拼性?xún)r(jià)比，老舊小則面臨持續(xù)的流通難題?，F(xiàn)在入市是不是 “接盤(pán)”，關(guān)鍵看買(mǎi)在哪、用什么價(jià)格買(mǎi) —— 這和 3 年前惠州普跌的行情，根本不是一回事。

你覺(jué)得現(xiàn)在深圳剛需該咬牙上車(chē)核心區(qū)老破小，還是等保障房名額？畢竟手里的錢(qián)就那么多，選對(duì)了是安家，選錯(cuò)了可能就是好幾年的壓力。要是你，會(huì)怎么選？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法！